Найти склад: к 2011 году ожидается дефицит помещений. Несмотря на растущий спрос, девелоперы не торопятся строить

Нежилой фонд
  • 27 Август, 2010
  • 20:05

Найти склад: к 2011 году ожидается дефицит помещений. Несмотря на растущий спрос, девелоперы не торопятся строить

Найти склад: к 2011 году ожидается дефицит помещений. Несмотря на растущий спрос, девелоперы не торопятся строить

С улучшением общей экономической ситуации в стране спрос нарынке логистической недвижимости с начала года увеличивался, как ипрогнозировали специалисты аналитического центра «Индикаторы рынканедвижимости» в статье «Рынок складов реагирует на кризис осторожнее, чемдругие сегменты». Это привело к сокращению объема вакантных площадей. Например,сегодня в московском регионе их доля составляет около 10% от всего объемаскладских помещений. Однако, это в два раза больше докризисных показателей,т.е. в целом, доля нереализованных площадей на рынке пока весьма велика.

Сложившаяся ситуация благоприятна для арендаторов: онасдерживает рост арендных ставок на уровне $100-120 за 1 кв.м в год, кроме тогов сегменте складской недвижимости четко прослеживается не близкая для него вдокризисные годы тенденция «индивидуального подхода к клиенту». Правда, скореевсего, такое положение изменится уже к концу года. За первое полугодие не былозаявлено ни об одном новом проекте, а это значит, что с увеличивающимся спросоми отсутствием новых предложений на рынке может возникнуть дефицит качественныхплощадей, что приведет к плавному росту арендных ставок.

Чем больше объем,тем ниже ставки

После кризисного периода на рынке складской недвижимостиначалась «оттепель». Аналитики оптимистично оценивают его динамику за первоеполугодие 2010 г.«Рынок складской недвижимости московского региона показал отличные результатыво втором квартале 2010 г.– рекордный объем площадей сдан в аренду, уровень вакантных площадей впервые с2008 года опустился ниже 10% (по данным компании – 8,9%)», – отмечает ЕгорДорофеев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Cushman& Wakefield. В московском регионе в первом полугодии было арендованопорядка 360 000 кв.м. складов класса А, из них в первом квартале – 169 000кв.м., а во втором – 190 000 кв.м. В регионах динамика еще более яркая: 73 000кв.м. и 128 000 кв.м. соответственно.

Между тем, объемы ввода новых площадей в Московской областипадают: по данным CB Richard Ellis, в первом квартале было введено 83 000 кв.м,а во втором всего 23 000 кв.м. Из этого следует вывод, что с начала годапоглощение превысило предложение более чем в два раза. «Новое предложение оченьне стабильно. В Московском регионе даже в кризис вводились новые площади, т.е. проектыпо инерции достраивались и выходили на рынок, – объясняет Байрам Карлиев,руководитель отдела исследований рынка складской недвижимости CB Richard Ellis.– Ввод новых площадей уменьшается от квартала к кварталу, так как экономикаскладского девелопмента всё ещё слаба, чтобы идти вперёд с новыми проектами».Если сравнить с аналогичными периодами 2009 и 2008 годов, то тогда, по даннымColliers International, выводилось по 300 000 кв.м. помещений.

По данным Penny Lane Realty, на конец первого полугодия 2010года совокупный объем предложения объектов производственно-складскогоназначения классов А и В в московском регионе составил около 6 млн. кв.м.Наибольшее количество предложения сосредоточено на юге и юго-востоке Москвы ?31% и 16% соответственно. Самый крупный из выведенных на рынок объектов втекущем году ? «Трилоджи парк» в Томилино. Комплекс располагается в 7 км от МКАД по Новорязанскомушоссе, общая площадь складов составляет 106 957 кв. метров,из них 22 000 кв.м уже занимает «Ашан», и еще около 50 000 кв.м выкупил здесьСбербанк.

К концу этого года, по данным Cushman&Wakefield,ожидается ввод в эксплуатацию в районе 600 000 кв.м. площадей рассматриваемогосегмента. Из них около 450 000 кв.м – в Московском регионе, это почти в четырераза меньше, чем в 2007 году. Крупнейшими будут логистические парки «ПНК Чехов»(50 кмот МКАД по Симферопольскому шоссе) и «Крёкшино» (24 км от МКАД по Киевскомушоссе).

Средние ставки аренды на качественные склады в первомполугодии составили $100-120 за кв.м в год. «В достигнутых сделках они конечнониже, так как совершенно очевидно, что любой потенциальный арендатор насегодняшнем рынке просит у собственника дискаунт по ставкам, особенно, еслиречь идёт о сделках выше 15 000 кв м., - считает Байрам Карлиев.

Ритейлеры обходятсябез помощников

В основном, на рынке сейчас совершаются сделки по арендескладских помещений. Самой крупной сделкой была аренда компанией «Арконада» 32000 кв.м в складском комплексе «А-Терминал». На втором месте сделка «Ашана». Вмарте французский ритейлер арендовал 22 000 кв.м в складском комплексе«Трилоджи парк Томилино», где разместил распределительный центрпродовольственных товаров. Компания «Центральный дивизион» арендовала 16 000кв.м в индустриальном парке «Восточный».

По словам Дмитрия Астреина, заместителя директорадепартамента складской и индустриальной недвижимости компании S.A.Ricci вассоциации с King Sturge, сегодня некоторые складские терминалы, расположенныев непосредственной близости от Москвы отмечают отсутствие свободных площадей(«Агротерминал», ПСК «Капотня», «Happy Land», «Триложди парк Томилино»,«Парус», «Восточные Ворота»).

Сделки по продажам особенно никогда и не были распространенына складском рынке, и сейчас они тем более не очень популярны, т.к. с течениемвремени на рынке будут происходить изменения, и игроки занимают «выжидательнуюпозицию». По данным Colliers International, в первом полугодии 2010 былопродано около 80 000 кв.м. складской недвижимости. Компания Raven Russiaподписала договор о продаже складского комплекса «Кулон Балтия» площадью 28 000кв.м кипрской компании. Самую крупную сделку совершил Сбербанк: приобрел 53 000кв.м. в «ТЛК Томилино». Эксперты разошлись во мнениях по поводу цели этойсделки: Игорь Казимов, руководитель департамента складской и индустриальнойнедвижимости Penny Lane Realty считает, что банк купил площади для нуждкомпании (хранить архив), а Дмитрий Астреин твердо уверен, что у этой сделкиинвестиционный характер. Также эксперт считает, что с начала года пользователискладов стали все больше интересоваться возможностью приобретения зданий всобственность. «Связанно это с текущими, пока еще низкими ценами нанедвижимость, с наметившейся тенденцией к росту цен, и тем, что организации,которые пережили наиболее острую фазу кризиса, сегодня готовы вкладыватьфинансовые ресурсы в недвижимость», - говорит Астреин.

Наибольшую активность по аренде складов проявляют ритейлерыи дистрибьюторы. Доля сделок, совершенных логистическими компаниями, на рынке вдва раза меньше, чем до кризиса, и сейчас составляет не более 10%. Этопроисходит из-за того, что торговцы стремятся оптимизировать расходы иотказываются от услуг посредников. Кроме того, некоторые ритейлеры, дажесамостоятельно возводят необходимые им склады, не дожидаясь девелоперов, как например,это сделала компания «Магнит», открывшая во втором квартале складской комплексв Новгороде.

Построить на заказили «подогнать» под клиента?

Построить необходимый по техническим характеристикам складможно и «на заказ», доверив это профессиональным девелоперам. Такой форматвзаимодействия называется built-to-suit (BTS), и сейчас его могут предложитьпрактически все крупные девелоперы. По сути, BTS выгоден обеим сторонам. Клиентзаказывает строительство индивидуального комплекса, в котором будут учтены всенеобходимые специфические характеристики, например для хранения илипроизводства продукции компании. Кроме того, при таком формате сотрудничествазаказчик получает приличные (в районе 20%) скидки на последующую арендукомплекса. Девелоперу такое строительство также выгодно – он получаетгарантированного арендатора на проект, и, следовательно, стабильный доход (какправило, минимум на 10 лет).

Одним из примеров формата BTS можно назвать будущеестроительство специализированного многотемпературного складского комплексаплощадью 13 000 кв.м в рамках проекта «ПНК Чехов». Соглашение об этом подписалив марте логистический оператор Uhrenholt Logistics (Дания) и девелопер PNKGroup. Последний инвестирует в строительство комплекса, а логист арендует егона 15 лет. Комплекс планируется ввести в эксплуатацию уже в декабре этого года.

В том же «ПНК Чехов» в конце прошлого года компания«Эльдорадо» арендовала 67 230 кв.м. Сделка так же подходит под формат BTS,поскольку девелопер начал строительство склада с учетом специфическихтребований арендатора (оптимальное соотношение складских, мезонинных и офисныхпомещений, расположение погрузочно-разгрузочных зон, оптимизированнаяпарковочная зона и т.д.) Здесь разместится основной распределительный центркомпании «Эльдорадо».

Еще один пример – строительство комплекса рядом с заводомVolkswagen в Калуге. Летом прошлого года ГК «Эспро» начала строить здесьиндустриальный парк «А-Парк» для производителей автокомпонентов Volkswagen,Visteon, Lear, Benteler. Общая площадь комплекса составит 100 000 кв.м.

Однако эксперты рынка складской недвижимости считают, чтоформат built-to-suit несмотря на очевидные преимущества, не получит широкогораспространения в России в ближайшее время. Виталий Антонов, генеральныйдиректор «Эспро Девелопмент», видит причину этого в следующем: «Процентныеставки по кредитам остаются сравнительно высокими, а арендные ставки ? довольнонизкими. Поэтому такая практика приемлема для компаний, у которых естьсвободные средства в необходимом объеме или возможность получить кредиты навыгодных условиях». В Penny Lane считают, что еще около трех лет из-за общейнестабильности рынка спрос на формат BTS будет неоднозначен.

Более популярный формат «индивидуального подхода» к клиентусегодня – tailor made (ТМ). Так называется максимально техническая адаптациястроящихся площадей под нужды конкретных арендаторов. Например, в начале этогогода «Международное логистическое партнерство» (МЛП), решил переформатироватьскладской комплекс «Уткина заводь» в Санкт-Петербурге под производственный. Итеперь здесь обосновался испанский производитель автозапчастей Grupo Antolin,арендовав в складском комплексе МЛП более 10 000 кв.м. Еще два примера сделокформата TM и оба с перепрофилированием склада под производство, произошли впрошлом году. Компания Scania арендовала около 10 000 кв.м. в складскомтерминале АКМ Logistics под сборочное производство грузовиков. В комплексе«Giffels Южные врата» компания John Deere арендовала 42 000 кв.м. дляодновременного использования как склада, так и для производствасельскохозяйственной, строительной и лесозаготовительной техники.

Будущее складскойнедвижимости

До кризиса рынок складской недвижимости был весьмапривлекателен для инвестирования. Сюда вкладывались как российские, так изарубежные девелоперы. Однако сейчас ситуация совершенно иная, и, по мнениюаналитиков www.irn.ru, инвестиционных (спекулятивных) объектов сейчас нет.Восстановление рынка начнется ближе к концу этого года, когда на фоне растущегоспроса появится дефицит на рынке предложения. Уже сейчас эксперты рынкаотмечают дефицит, например, холодильных и морозильных складов, а также нехваткукачественных площадей в пределах МКАД. Все это приведет к тому, что в начале2011 года плавно начнут расти ставки аренды (на 3-5%). Прогнозируется, что ростставок приведет к заинтересованности банков, они начнут охотнее выдаватькредиты девелоперам складского рынка, и после этого начнется активноестроительство новых комплексов.

Важно, чтобы восстановление рынка не изменило сложившейся тенденциииндивидуального подхода к заказчику, к которой, благодаря кризису, быливынуждены обратиться практически все собственники складской недвижимости.

Источник информации: 
http://news.ners.ru/digest/nayti-sklad-k-2011-godu-ozhidaetsya-defitsit-pomeshcheniy-nesmotrya-na-rastushchiy-spros-developery-ne-toropyatsya-stroit.html

Посмотреть комментарии

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости