Воплощение фантазий в самом противоречивом сегменте

Нежилой фонд
  • 13 Август, 2010
  • 19:10

Воплощение фантазий в самом противоречивом сегменте

Воплощение фантазий в самом противоречивом сегменте

Помещения свободного назначения (ПСН), видимо,самый противоречивый сегмент рынка коммерческой недвижимости. С одной стороны,этот формат универсален, так как позволяет использовать площади под разные видыдеятельности, с другой — наиболее уязвим как раз из-за отсутствия концепцииприменения помещений. 

Свободныйформат



С такими сегментами коммерческой недвижимости, как торговые и бизнес-центры,склады, все понятно: их можно сосчитать, классифицировать, определитьзанимаемую долю на рынке. Сложнее с ПСН. Этот формат практически не поддаетсясистематизации, поскольку не имеет класса и прочих характеристик. В то же времяигнорировать его нельзя: у сегмента есть своя ниша, спрос и предложение.

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, судит одоле помещений свободного назначения по предложению: «До кризиса ПСН вструктуре предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимостисоставляли 13–14%. В последние два года — 17–18%». Раньше многие владельцыквадратных метров старались изначально позиционировать свое помещение. В кризисныйпериод, объясняет эксперт, продать или сдать в аренду площади стало гораздосложнее, поэтому, чтобы получить дополнительное число потенциальныхпокупателей, собственники теперь заявляют более широкую сферу применения своегообъекта.

Сказать однозначно, что собой представляют ПСН, тоже непросто. «Это уже неstreet-retail, к которому относятся помещения площадью до 500 кв. м, расположенныена первой линии зданий вдоль оживленных трасс и вблизи станций метро. Впрочем,по своему функционалу ПСН могут граничить, а иногда и пересекаться с тем илидругим сегментом», — объясняет Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ —Коммерческая недвижимость».

Это могут быть встроенно-пристроенные помещения в жилых домах или отдельностоящие объекты, например административные здания в промзонах. Между темсуществует одно отличие, делающее сегмент ПСН особенным, — открытые планировки,благодаря чему подобные площади подходят под различные виды деятельности.

Шансдля неликвида



Первые этажи жилых домов никогда не были престижными. Однако после того как встране разрешили приватизацию, а бизнес стал быстро развиваться, иметь квартируна первом этаже в доме на оживленной улице оказалось очень даже выгодно.Бизнесмены выкупали такие помещения за неплохие деньги, после чего бывшиехозяева получали возможность переселиться в более просторную квартиру с лучшимиусловиями. Причем все проблемы, включая поиск альтернативного жилья, брал насебя предприниматель. Освобожденную же квартиру он переводил в статус нежилогопомещения.

Интерес к проблеме перевода жилых помещений в нежилой фонд не ослабевает исейчас. Правда, пик подобных сделок пришелся на 2005–2006 гг. Но в данныймомент, после небольшого кризисного затишья, по словам Ю. Тараненко, отмечаетсяувеличение количества таких обращений. На то есть свои причины. «Сегоднянежилое помещение может быть на 50–100% дороже аналогичной по метражу квартиры,находящейся в этом же доме. Перевод объектов из жилого фонда в нежилой даетшанс неликвидной квартире, расположенной на первом этаже, выходящей окнами напроезжую часть», — объясняет эксперт.

Практика показывает, что затраты по переводу могут составить 30–40 тыс. долл.,а весь процесс — занять от двух-трех месяцев до полутора лет. Стоит ли овчинкавыделки, зависит от квартиры и ее местоположения. Например, жилье на первомэтаже с окнами на улицу прекрасно подходит для магазина. В этом случае перевод,по мнению Д. Колокольникова, стоит усилий: в удачном месте ставка аренды дляторгового помещения может быть в пять — семь раз выше, чем плата за съемквартиры. Эксперт также приводит в пример особняки и исторические здания,которые, по его словам, пользуются большой популярностью в плане перевода внежилой фонд. Он называет это невосполнимым ресурсом, который всегда будетликвиден и востребован.

Уязвимоеположение



ПСН встречаются во всех районах Москвы, а также за пределами МКАД. Все ониабсолютно разного качества. Отдельно стоящие здания, которые можно отнести кэтому сегменту, чаще расположены в новых районах, к примеру в Митине, Жулебине,Солнцеве. В центре столицы квадраты наиболее дорогостоящие и востребованные.«Размер арендных ставок зависит от месторасположения, площади и трафика.Традиционно запад Москвы более популярен, восток — менее. В целом размерарендных ставок может колебаться от 300 до 700 долл./кв. м, в ряде случаев до 1тыс. долл./кв. м», — приводит данные Ю. Тараненко.

Ставка аренды также зависит от назначения площадей. Так, по словам ДмитрияВолкова, руководителя отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International,стоимость больше на ПСН, которое можно использовать в качестве торгового,соответственно, на них и спрос выше. В случае приемлемого месторасположениясдача в аренду подобных помещений под офисы не позволяет получить сопоставимыйпо уровню доход.

Формируют спрос на этот сегмент разные игроки рынка. Среди них — предприятиясферы услуг, фирмы, ориентированные на продажу специализированных товаров(приборы, оборудование, товары для ремонта и строительства), которые требуютналичия шоу-рума и т. п. Это основные арендаторы таких помещений. Пешеходныйтрафик не является определяющим для подобного бизнеса, поскольку привлечениеклиентов идет за счет рекламы.

Площади ПСН выставляют также на продажу. Цена определяется теми же факторами,что и при аренде. По словам Ю. Тараненко, для отдельно стоящих зданий площадью1–3 тыс. кв. м можно ориентироваться на стоимость продажи помещений в малыхторговых центрах, которая колеблется от 2,5 до 3,5 тыс. долл./кв. м, для первыхэтажей жилых домов она выше — от 3,5 до 5,5 тыс. долл./кв. м.

В кризис сегмент оказался наиболее уязвим, что многие объясняют именноотсутствием четкой концепции использования этих помещений. По данным Д.Колокольникова, в I квартале 2008 г. средневзвешенная цена предложения помещенийсвободного назначения на рынке купли-продажи в пределах Садового кольцасоставляла 11 746 долл./кв. м. В I квартале 2009 г. она была уже 10 402долл./кв. м. А за первые три месяца нынешнего года снизилась до 6 тыс. долл. заквадрат.

Интересная тенденция просматривается в торгово-развлекательных комплексах. Какрассказывает Алексей Харламов, коммерческий директор DVI Real Estate, последниеполтора года многие девелоперы отходят от заранее прописанной концепции.Площади с конкретным назначением и профилем торговли по сути стали ПСН, так какна первый план вышло единственное условие — наличие арендатора. «А станет онторговать мужской одеждой, а не женской, как было заявлено ранее, уже не такважно. Доля таких помещений увеличилась примерно с 20 до 50–60%», — заявляетэксперт.

Яна Володина

Источник информации: 
http://news.ners.ru/digest/voploshchenie-fantaziy-v-samom-protivorechivom-segmente.html

Посмотреть комментарии

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости