Сделок по жилью — почти как до кризиса, а денег на 20% меньше

Риэлторы Аналитика
  • 12 Август, 2010
  • 21:35

Сделок по жилью — почти как до кризиса, а денег на 20% меньше

Сделок по жилью — почти как до кризиса, а денег на 20% меньше

Константин Попов, председатель совета директоровкорпорации «Инком», уверяет, что московский рынок недвижимости почтивосстановился от кризиса. На нем сейчас равновесие и резких изменений ситуациириэлторы не ожидают.

— Сколько сделок по жилью «Инком» закрыл в прошлом году?

— Если взять все виды риэлторских услуг, которые мыоказываем на рынке Москвы и Подмосковья (вторичный рынок жилья, новостройки,аренда, загородная недвижимость), то суммарно за прошлый год получилось около35 тыс. сделок.

— Каких сделок больше?

— Где-то 40% — вторичный рынок, 25-30% — аренда, остальныепроценты делят оставшиеся сделки.

— Насколько этот показатель хуже докризисных? Как сейчасситуация развивается?

— В 2008 г. мы провели 40 тыс. сделок. То есть в 2009 г. сделок было меньшеприблизительно на 15%. Сейчас ситуация выправляется, и по количеству сделок мыуже подошли к докризисным объемам. Но стоимость недвижимости ниже — сейчасгде-то на 20% в валютном выражении, поэтому в денежном объеме мы еще недостигли докризисных величин.
По статистике Мосрегистрации в июне мы видели резкий всплеск числа сделок — с«обычных» 5000 до 9000. Мы пока думаем: что бы это означало? Я думаю, что этосвязано с ускорением регистрации, но надо смотреть дальше: в июле числозарегистрированных сделок в Москве снизилось на 12%.
В какой-то степени ситуация сейчас напоминает начало 2000-х гг. Нет бурногоажиотажа, который мы наблюдали перед кризисом, но при этом нет и кризисногосостояния, ожидания, что цены упадут еще. Последний год цены стабильнонаходятся на одной планке. С рынка активно вымывается дешевое в абсолютномвыражении жилье — однокомнатные, небольшие двухкомнатные квартирки. По стоимостидля многих людей это единственное доступное жилье в городе. Пока мыпрогнозируем стабильную ситуацию. Никаких тенденций ни на сокращение, ни наувеличение стоимости жилья нет.

— Мне кажется, что для продавцов такое равновесие не оченьхорошо?

— Почему же? Спокойно работают контракты как с одной, таки с другой стороны. И риэлторам хорошо — объем-то сделок хороший. Да,абсолютная стоимость сделок ниже, поэтому и комиссионный процент снизился — нате же 15-20%. Но это нормально — приблизительно пропорционально уменьшилисьзатраты.

— У вас оплата риэлторов — только процент от сделки? Илиесть еще и фиксированная часть?

— У нас комбинированная система оплата, где-то с десятоктиповых форм, некоторые моменты остаются в рамках индивидуального контракта.Важно, что каждый риэлтор имеет право на индивидуальный контракт в рамках этих10 вариантов, а его подробности уже зависят от типов и особенностей сделок,истории агента, его наработанного стажа.

— Сколько у вас сейчас риэлторов?

— Где-то 6600 агентов. У нас 44 территориальных офиса, вних 60 подразделений. Например, в одном офисе может работать отделениевторичного рынка жилья и загородной недвижимости.

— Сейчас на вторичном рынке Москвы какое предложениеквартир?

— Около 40 тыс. С полгода назад было больше, но активностали вымываться дешевые квартиры, вырос объем сделок.

— Сколько вы отбраковываете сделок?

— Думаю, процентов 15.

— На чем в основном зарабатываете?

— Вторичный рынок. Это честный рынок, не связанный ни скакими госмонополиями или строителями, которые захотели — наняли риэлторасегодня, а завтра его убрали и сделали свой отдел продаж. Новостройки — этозависимый очень бизнес. У нас тоже есть департамент новостроек, мы продаем понесколько сотен квартир разных застройщиков в месяц. Стабильно причем продаем.Но доля этих новостроек, и самое главное, тот объем комиссионных, который с нихзарабатывается, несравним с другими направлениями. Поэтому мы про нашиновостройки не говорим, а про вторичку, где делаем около 3500 сделок в месяц,говорим. Главное, чем измеряется игрок на риэлторском рынке — объем сделок навторичном рынке.

— Я так поняла из ваших рассуждений про новостройки, чтовы вряд ли когда-нибудь будете строить дома в Москве.

— Это совершенно другой бизнес, нежели коттеджноестроительство. Это другой регион, другие технологии, другие люди, которые этимзанимаются. Чтобы сюда входить, нужно иметь мотивацию. Если бы нам вообщенечего было больше делать и было бы много свободных средств, может, мы бы изашли. Может, когда-нибудь и зайдем.
В Москве достаточно большая проблема с площадками, очень много известныхигроков, конкурировать с ними непросто. Наверное, оптимальнее всего начинатьстроительство новостроек в ближайшем Подмосковье. Это регион, где болеелиберальный режим, там много районов, где можно выстраивать отношения, гораздобольше земли, чем в Москве. Так что эта тема у нас — в режиме изучения.

— В 2007 г. в интервью «Ведомостям» вы говорили, что в портфеле«Инкома» 20 проектов и 1500 га земли. Что изменилось с тех пор?

— Сейчас у нас 22 проекта. Из них введено в эксплуатацию14 объектов, в стадии активного строительства — шесть и два — в стадии рабочегопроектирования. Резерв неиспользованной земли около 1000 га.

— И она у вас лежит мертвым грузом?

— Почему мертвым грузом? Мы используем ее! У любогодевелопера должен быть запас проектов и земли. Любая крупная строительнаякомпания, если она не имеет стабильного потока готовых проектов для своегопроизводственного конвейера, может встать. Она все время заботится о будущихобъемах. Некоторые их приобретают впрок, чтобы всегда было чем заниматься. У«Инкома» такой запас есть на ближайшие 5-7 лет. В некоторых местах уже понятно,что строить, в некоторых — еще непонятно, годика через два придумаем.

— Вы по-прежнему будете ориентироваться на элитный ибизнес-класс?

— Не только. Мы занимаемся и проектами эконом-класса: унас есть «Маленькая Шотландия» на Ленинградке и «Novoрижский» [на одноименномшоссе]. Элитность проекта зависит, прежде всего, от местоположения: какаяземля, такая и стоимость. Если земля дорогая, значит, на ней и недвижимостьнадо дорогую строить. Но даже в том регионе, где мы строим — 20-25 км Новой Риги, есть земли,которые не могут быть элитными — например, рядом с дорогами. Как ты там неколдуй, не будут люди у трассы строить и покупать дорогие дома. Поэтому полосувдоль Новой Риги мы будем делать эконом-классом.

— В прошлом году Сергей Козловский в интервью «Ведомостям»говорил, что корпорация готова отдавать кредиторам свои земли и предлагатьуслуги по проектированию и строительству на этих землях поселков. Эта идея былареализована?

— Нет. В первый год после наступления кризиса — вы знаете,какая была ситуация: девелоперы практически не могли получить денег. Покупателиничего не покупали, банки практически не кредитовали. Поэтому девелоперы, какмогли, пытались привлекать денежный поток, каждый одеяльце на себя пыталсятянуть, чего только не придумывали. Продажи по демпинговым ценам — это тожеспособ привлечения средств, только лобовой. А мы решили привлекать банковские иоколобанковские структуры, которые реально имели деньги, просто держали ибоялись их кому-то давать.
Решили привлекать в наши проекты на условиях разделения прибыли 50 на 50.Достаточно большой процент прибыли приходился на стоимость земли, которую мыдавали в проект, так что от банка требовалось только финансироватьстроительство коттеджей. К лету прошлого года мы вели с рядом банков такиепереговоры и банки очень медленно их анализировали, смотрели на ситуацию.

— Вопрос упирался в правильную оценку стоимости земли?

— Да нет, просто банки думали, а вдруг еще в два разаупадут цены на недвижимость. Предполагалось тогда все, что угодно, все былокрайне нестабильно. Думали, что нефть будет стоить $25 за баррель,соответственно, упадет и недвижимость — ведь ее стоимость у нас прямо связана сценой нефти. В условиях этой неопределенности банки тянули-тянули, и в итогеосенью все оживилось, спрос увеличился, и мы стали неплохо продавать. У нассамих отпала необходимость в таких инвесторах. А банки стали вдруг в это времяговорить: давайте-давайте. Но мы сказали: «Нет, ребята, спасибо, время прошло,дальше мы как-нибудь сами».

— Так ни с кем и не договорились?

— Мы договорились в момент, когда это нам стало уже ненужно. Уже были готовы соглашения, была готовность ряда банков финансироватьэту тему. Мы уже подготовили соглашения, конкретные площадки. Но нам к этомумоменту уже не хотелось делить прибыль 50 на 50. Банки стали охотно выдаватькредиты, и поэтому мы обошлись.

— Взяли обычный кредит?

— Нет, мы даже не стали тогда брать кредит, просто пошелденежный поток с продаж, который покрывал все наши потребности: и для тогочтобы с [имеющимися] кредитами разбираться, и самим строить, и нормально жить.

— Какова сейчас кредитная нагрузка компании? Кто являетсявашим крупнейшим кредитором?

— $196 млн. Кредитора три: Сбербанк, «Зенит» и «БанкМосквы». У нас кредитные линии с ними от трех до пяти лет и кредитную нагрузкумы активно снижаем: на начало кризиса у нас было около $340 млн, мы за эти двагода ее снизили почти в два раза. В наших планах в ближайшие годы полностьюзакрыть все кредитные линии.

— И больше не брать?

— Посмотрим. Мы не зарекаемся.

Константин Попов, председатель совета директоров Корпорации«Инком»
Родился 14 апреля 1966 г. в городе ЗагорскеМосковской области (Сергиев-Посад).
1989 г. — окончил Московский институтрадиотехники, электроники и автоматики по специальности «Конструирование ипроизводство электронно-вычислительной аппаратуры».
1991 г. — был одним из учредителейброкерской конторы на бирже «Алиса». Стал акционером и совладельцем брокерскихмест Московской центральной фондовой биржи, Тюменской товарно-сырьевой биржи,Лесной биржи. Участвовал в создании риэлторской компании «Московскаяцентральная биржа недвижимости» (МЦБН), где возглавил совет директоров.
2001 г. — после объединения с компанией«Инком» Сергея Козловского, стал председателем совета директоров объединеннойкорпорации «Инком»
Женат. Воспитывает троих детей.

Справка о корпорации «Инком» (группа компаний)
Владельцы: Константин Попов и СергейКозловский
Создана в 1991 г., в 2001 г. объединилась с МЦБНпод названием «Инком-недвижимость» (Корпорация «Инком»)
Выручка в 2009 г.: 11,4 млрд руб.
Текущий земельный банк: 1000 га
Торговые марки: Villagio Estate(девелопмент элитной загородной недвижимости), «Инком» (девелопмент загороднойнедвижимости эконом- и бизнес-класса), «Инком-недвижимость» (риэлторскиеуслуги)
Общий штат: 13 300 человек
Штат риэлторов: 6600 человек

Наталья Самарина

Источник информации: 
http://news.ners.ru/technologies/sdelok-po-zhilyu-pochti-kak-do-krizisa-a-deneg-na-20-proc-menshe.html

Посмотреть комментарии

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости