Управление недвижимостью

Аренда Нежилой фонд Риэлторы
  • 12 Август, 2010
  • 21:32

Управление недвижимостью

Управление недвижимостью

Аутсорсинг на российском рынке недвижимости приживается струдом. Тяга к тотальному контролю, свойственная большинству собственников,мешает им в полной мере оценить преимущества этого механизма. Впрочем, в рядеслучаев передача тех или иных функций сторонней организации уже стала нормой.

Например, еще пару лет назад активно обсуждался вопрос,стоит ли создавать собственную телекоммуникационную компанию. Сейчас ответ нанего для подавляющего большинства владельцев недвижимости совершенно очевиден.Практика создания «карманных» операторов связи себя не оправдала, она оказаласьслишком затратной, хлопотной и сложной в реализации. «Создание собственникомобъекта телекоммуникационного провайдера и навязывание его услуг арендаторамведет к резкому падению качества услуг, проблемам с антимонопольными органами ив итоге к недовольству арендаторов», – объясняет управляющий партнер LCMCДмитрий Золин. По его мнению, все вопросы по связи разумнее отдаватьпрофессионалам, зарекомендовавшим себя на этом рынке: «При грамотном икачественном управлении объектом это единственно возможный вариант».

Мненияразделились

Плюсы аутсорсинга в девелоперских структурах видны, и еслиречь заходит о строительном подряде. Сегодня, когда по сравнению с докризиснымпериодом количество новых проектов уменьшилось в разы, организовыватьсобственные подрядные мощности решаются немногие. Если возникают проблемы сзаказами, то содержание техники и оборудования, а также не задействованныхработой людей, которым все равно нужно платить зарплату, ведут к миллионнымиздержкам. По словам аналитика Николая Лукашевича, позволить себе иметьгенподрядную структуру могут только те компании, у которых есть действующиепроекты. «Девелопмент и строительство – два разных, но смежных вида бизнеса, –объясняет эксперт. – Поэтому возможны варианты, которые будут зависеть отконкретных условий. Если проект предполагается реализовывать с нуля и «подключ», то это выгодно».

Тем не менее многие вполне успешные девелоперскиекомпании, не испытывающие недостатка в заказах, предпочитают отдавать этуфункцию на аутсорсинг. Например, холдинг RBI всегда работал по аутсорсинговойсхеме, в компании «Петербург-Истейт» также считают целесообразным привлечениесторонних организаций для выполнения подрядных работ. Аналогичную позициюзанимают и в ГК «Балтрос» – специалисты компании уверены, что отдаваягенподрядные заказы на аутсорсинг, можно сэкономить до 15–20%.

Директор по маркетингу компании «Мир недвижимости» ИльяЛогинов считает, что свой выбор в пользу аутсорсинга строительного подрядадевелоперы делают не только из экономических соображений. «Управлениестроительным процессом – это непростое дело. Далеко не все могут выполнять этуработу не только за конкурентоспособные деньги, но качественно и в срок. Сейчаснередки случаи, когда девелопер, имея собственное полноценное строительноеподразделение, заказывает выполнение всех работ на стороне по итогам анализа иоценки предложений от других компаний. В итоге собственные генподрядныеструктуры становятся нерентабельными, и часть девелоперов отказывается от них,берет в партнеры организацию, которая успешна в строительстве. Тем самымсосредоточиваются усилия на том, что получается лучше всего, – на маркетинге,продажах, финансах», – объясняет эксперт.

Однако единой тенденции на рынке генподрядных услуг так ине сформировалось. По мнению генерального директора ГК «Интертерминал» ЮлианаКраснопольского, создавать собственные строительные подразделения девелоперамдействительно невыгодно, но только в части производства строительно-монтажныхработ. «Я считаю, что нецелесообразно в целях экономии средств и соблюдениясроков строительства передавать на аутсорсинг функцию заказчика и генподряд, –заявил эксперт. – Во всех аутсорсинговых компаниях, предлагающих такие услуги,работают сотрудники той же квалификации, как и те, которые есть на рынке.Разница только в том, что аутсорсинговая компания управляет чужими деньгами ибез реального покрытия ответственности, а собственные службы заказчика игенподряда управляют собственными средствами». Илья Логинов соглашается, чточасть компаний, столкнувшись с проблемами поиска надежного партнера, в концеконцов вынуждена создавать свой генподряд. «В наших условиях второй путь,пожалуй, более распространен. Своя генподрядная структура – это, в первуюочередь, контролируемый процесс строительства плюс дополнительный доход отгарантированных заказов девелоперской структуры».

Зависитот размера

Отношение собственников к управлению и эксплуатациинедвижимостью также неоднозначно. Преимущества аутсорсинга в этой сфереэксперты если и признают, то с большими оговорками. Например, директор поразвитию и маркетингу УК BlackStone Keeping Company Ольга Штода считает, чтовнешняя управляющая компания является эффективнее за счет профессионализма,опыта работы на разных объектах, правильной организации процессов. «Кроме того,они умеют действовать в условиях жесткой конкуренции», – поясняет эксперт идаже сетует, что «последний фактор многие собственники недооценивают, и оченьзря». Однако тут же поясняет, что не всегда следует прибегать к услугамуправляющей компании. «Бывают исключения, продиктованные спецификой объекта илицелями и задачами собственника». Например, если в планах владельца недвижимостипродажа объекта, то нанимать УК особого смысла нет. Если же собственникнастроен на получение прибыли от эксплуатации здания – к примеру, от сдачи варенду, то вполне правомерно обращение к услугам профессиональных управленцев.

Вторая версия, выдвинутая экспертами, – решение о передачефункций управления собственники принимают в зависимости от размеров объектанедвижимости. Директор по профессиональной деятельности Knight FrankSt.Petersburg Николай Пашков считает, что доверяться аутсорсинговым компаниямпо управлению и эксплуатации имеет смысл только собственникам, у которыхнебольшой портфель объектов. Аналогичного мнения придерживается и Илья Логинов:«Если в управлении менее 30 тыс. кв. м, то выгодно нанимать стороннюю компанию.Если больше, то уже можно организовывать собственную службу». Дмитрий Золин,напротив, уверен, что коммерческие здания малых форматов отдавать на аутсорсингневыгодно: «Среди участников рынка распространено мнение, что привлечениепрофессиональной УК для постоянной работы на объекте неминуемо ведет к ростурентабельности. Но существует целый класс объектов коммерческой недвижимости,для которых постоянные услуги сторонней управляющей компании слишком дороги. Восновном это касается малых форматов: бизнес-центров площадью до 10 тыс. кв. ми торговых центров, общая площадь которых меньше 25 тыс. кв. м. Как правило,это единичные объекты непрофильных инвесторов, предпочитающих иметь собственныйштат управленцев».

Юлиан Краснопольский считает, что ни цели собственника, ниразмеры коммерческого здания не имеют значения: «Обращение в управляющуюкомпанию неминуемо только в том случае, если заказчиком девелоперского проектаявляется финансовый инвестор, не имеющий в своем составе или структурепрофессиональной компетенции в данном виде деятельности. Наша компания непользуется аутсорсингом по эксплуатации здания, поскольку мы профессиональноэтим занимаемся самостоятельно». По его мнению, по сравнению с издержками,которые несет самостоятельное управление зданием, расходы на аутсорсинг выше на30-40%. Директор по исследованиям и консалтингу в недвижимости Светлана Шалаеватакже убеждена, что нередко собственная эксплуатационная служба выгоднее: «Вкаждом конкретном случае надо считать, во что обходится собственная служба, исравнивать эти затраты с затратами на профессиональную УК. Если в самой фирмепо роду ее деятельности есть специалисты в области эксплуатации зданий иинженерных систем, их привлечение может быть предпочтительнее наймааутсорсеров».

Страшно– аж жуть

Между тем цивилизованный мир давно высказался в пользупередачи функций управления специализированным компаниям. По данным УК«Система», в Финляндии ведение объектов на аутсорсинг отдают около 70% всехсобственников, в Германии и Франции техническое и сервисное обслуживаниеосуществляют эксплуатирующие компании в 95 случаях из 100. Утверждение, чтокомпании с профессиональным управленческим менеджментом на аутсорсингедобиваются гораздо большей эффективности, в этих странах уже не требуетдоказательств. Однако российские собственники по-прежнему боятся отдаватьуправление объекта в чужие руки. «Развитию аутсорсинга мешает прежде всегоментальность российского бизнеса, – объясняет Ольга Штода. – Руководителикомпаний боятся потерять контроль над тем или иным направлением бизнеса. Врезультате на непрофильные направления тратятся драгоценное время и ресурсы». Сней соглашается и Николай Пашков. «Даже в случае передачи управления стороннейУК, собственники стремятся сохранить контроль над финансовыми потоками попроекту. Нежелание передавать объекты в управление часто связано именно сострахом потери такого контроля, а также части доходов от объекта». По словамОльги Штоды, на управляющую компанию собственник смотрит как на очередное«покушение» на бюджет: «Причем на практике стоимость обслуживания зданиявнешней управляющей компанией часто не выходит за рамки существующего бюджетасобственника. При этом владелец здания получает увеличение срока службы объектаза счет правильного и своевременного обслуживания всех инженерных систем,повышение привлекательности объекта на рынке за счет улучшения качествапредоставляемых арендаторам услуг, дополнительный доход от использованиярекламных возможностей здания и многое другое, что в целом является залогомувеличения доходности объекта».

Впрочем, желание российских собственников самостоятельнозаниматься управлением далеко не всегда является просто прихотью. «Главнаятрудность – отсутствие доверия между сторонами при недостаточной прозрачностиобеих, – говорит Светлана Шалаева. – И в особенности это касается УК. Врезультате собственник не уверен, не переплачивает ли он за услуги. В случаеесли УК берет фиксированный процент от дохода, как правило, действительноговалового (обычно это бывает, если УК же отвечает за заполняемость), собственникимеет основания подозревать, что эта цифра завышена. По мере роста конкуренциипрофессиональные УК стараются стать более открытыми для нанимателя, но принедостаточно развитом рынке полная прозрачность невыгодна и невозможна».

Кроме того, по мнению экспертов, рынок профессиональныхуслуг в сфере управления объектами коммерческой недвижимости у нас находится взачаточном состоянии. Из 300 управляющих компаний, зарегистрированных насегодняшний момент в Петербурге, в лучшем случае десяток – постоянные игроки,которых отличает знание рынка и качественная работа. «Уровень профессионализмакомпаний-подрядчиков оставляет желать лучшего, – считает Ольга Штода. – Нередковладельцы недвижимости, которые готовы прибегнуть к аутсорсингу, сталкиваются стем, что их не устраивает качество предоставляемых услуг, и продолжают вседелать самостоятельно». В числе типичных проблем, возникающих у собственникапри работе с внешней УК, Юлиан Краснопольский называет безответственность иотсутствие финансового покрытия эксплуатационных рисков.

Кроме того, до сих пор нет единых стандартов поэксплуатации и управлению недвижимостью. «Таких стандартов не существует, ивряд ли они появятся в обозримом будущем, – уверен Дмитрий Золин. – Главныйкритерий для УК – это отношение собственника объекта к качеству управления, тоесть оценка клиента. Если собственник всем доволен, его устраивают цена икачество, которые обеспечивает УК, значит, управляющая компания справляется сосвоей задачей. Но для каждого объекта, для каждого собственника критерии будутсвои, это субъективные факторы, которые невозможно стандартизировать». Однаконеотформатированность услуги приводит к тому, что собственники просто не знают,чего им требовать, и иногда именно по этой причине вообще отказываются отдаватьуправление на аутсорсинг.

А вот ту часть эксплуатации недвижимости, котораяназывается «клининг», владельцы вполне охотно передоверяют сторонниморганизациям. «На этом рынке сейчас очень большая конкуренция, благодаря чемусобственники за вполне адекватные деньги могут добиться хорошего качествауслуг, – утверждает Николай Пашков. – В любом случае создание собственнойклининговой службы с закупкой всей необходимой уборочной техники потребуетбольших финансовых вложений». Дмитрий Золин также считает, что привлечениеспециализированной клининговой компании логично с финансовой точки зрения :«Сейчас на рынке представлено достаточно компаний, которые оказываютклининговые услуги, можно выбрать соответствующую по цене и качеству. Вусловиях жесткой конкуренции клининговые компании вынуждены соблюдатьопределенные стандарты, иначе они рискуют остаться без клиентов».

Чужиене нужны

Говорить о том, что к финансовому аутсорсингу бизнесменыотносятся негативно, наверное, излишне. Большинство из них ни за какие коврижкине отдадут сторонней организации ни один из своих финансовых блоков. «Передачафинансов компании недопустима ни в коем случае из-за отсутствия финансовогопокрытия рисков и результатов ошибочного финансового управления», – убежденЮлиан Краснопольский. Николай Лукашевич менее категоричен, однако принципиальносогласен с коллегой: «Теоретически это возможно, но практически стопроцентнаяпередача финансов в ведение сторонней организации сопряжена с рисками, которыеперевешивают потенциальную выгоду». Аналогичного мнения придерживается и ИльяЛогинов. «Это в первую очередь безопасность бизнеса. Передача полноценно всехфинансовых функций сторонней компании не практикуется даже на Западе, а у нас встране и подавно никто этого делать не будет. В подобных вопросах важныоперативность и высочайшая ответственность. Расчеты рентабельности иокупаемости проектов могут делать только компании, понимающие специфику бизнесакак по отрасли в целом, так и в конкретной компании со всеми ее критериями иособенностями принятия решений».

К услугам внешних специалистов в области финансов, какправило, прибегают только небольшие фирмы, для которых содержание штатногобухгалтера – непозволительная роскошь. «Финансовый и бухгалтерский аутсорсингцелесообразны для компании небольшого размера с простыми бизнес-цепочками, –объясняет Илья Логинов. – В этом случае работа качественного специалиста можетобходиться дороже, чем заказ подобных услуг на стороне».

Тем не менее достоинства финансового аутсорсинга налицо.Доверив бухгалтерию сторонней организации, компания может рассчитывать начеткие сроки сдачи отчетности, не надо будет отслеживать постоянные измененияформ бухгалтерской и налоговой отчетности, появление новых налогов, измененияставок. И все же риски перевешивают. Поэтому пока что единственно допустимымвидом повсеместного финансового аутсорсинга является передача банкам функциивыдачи зарплаты.

Вкачестве эпилога

Аутсорсинг имеет как свои плюсы, так и свои минусы – ихприблизительно поровну. Однако развитый рынок неуклонно стремится к разделениютруда. Особенно когда речь идет о девелопменте, который находится на стыкеабсолютно не связанных между собой сфер деятельности, таких как строительство,управление проектами, финансы, архитектура, маркетинг. Будущее – запривлечением профессиональных компаний, уверены специалисты. Это – мироваяпрактика.

ТатьянаЕлекоева

Источник информации: 
http://news.ners.ru/digest/autsorsing-vse-pod-kontrolem.html

Посмотреть комментарии

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости