Хорошему проекту - хороший кредит

Ипотека Нежилой фонд
  • 12 Август, 2010
  • 21:30

Хорошему проекту - хороший кредит

Хорошему проекту - хороший кредит

Проблема получения девелоперами банковского финансированиястоит по-прежнему остро – экономика постепенно восстанавливается, спросначинает повышаться, рынку необходимы новые качественные объекты. О том, какиесейчас приоритеты в кредитовании, и что в ближайшее время будет со ставкамиаренды, рассказал управляющий директор Консалтинговой группы «НЭО Центр» МихаилИльин.

Какова в настоящий момент ситуация с банковскими кредитамидля девелоперов? Какие банки сейчас наиболее активно кредитуют?

В целом, чисто проектным финансированием объектовкоммерческой недвижимости занимаются пять-шесть банков. Это, в первую очередь,государственные банки – Сбербанк, Внешэкономбанк, ВТБ, Газпромбанк, а также рядчастных банков, в т.ч. Альфа-банк. Готовы кредитовать и другие банки, нозачастую предлагаемые ими продукты не являются проектным финансированием.Кредиты предлагаются либо под «твердый залог», под которым в обычном случаеподразумевается доходогенерирующий объект недвижимости, либо при условиирегресса на другие активы потенциального заемщика, если таковые имеются.

В целом, сейчас в банках деньги есть, и кредитованиеобъектов коммерческой недвижимости уже не входит в «стоп-листы» банковскихприоритетов как в 2009 году. Но есть проблема отсутствия большого предложенияпроектов, достойных кредитования. Тем не менее, более или менеекредитоспособные проекты есть, и вопрос для банков – как всегда в правильномизмерении и соотношении рисков и потенциальной доходности. Кроме того,немаловажной деталью является размер объектов и размер кредитов, так как далеконе все банки могут себе позволить многомиллионные кредиты хотя бы в силунормативных ограничений.

Какие проекты кредитуют?

В первую очередь, всегда смотрят на экономику проекта,определяемую текущим и будущим соотношением спроса и предложения в том или иномсегменте рынка. Именно поэтому большинство сделок, которые проходят сейчас попроектному финансированию, – это сделки по московскому региону, Петербургу игородам-миллионникам. Когда экономика проекта очевидна – банки готовыфинансировать подобные объекты.

Какие приоритеты в кредитовании? Офисные проектыинтересуют банки?

Все зависит от месторасположения заявленного объекта, отинициатора проекта. Как таковых, у банков нет приоритетов – каждый объект онирассматривают индивидуально. В столице весьма спорная ситуация с офиснымикомплексами, так как даже сейчас можно найти офисное здание, заполненное на50-60%. Это объясняется либо неудачным месторасположением, либо заявляемыйкласс и арендные ставки не соответствуют качеству объекта. Можно привести впример нашу компанию: мы уже больше года ищем себе новый офис, так какпланируем расширяться. И до сих пор не можем найти подходящий вариант. Либо насне устраивает предлагаемая площадь, либо арендные ставки. К примеру, там, гдемаксимальная чистая ставка должна быть $750, нам предлагают $950. Вдействительно хороших объектах интересных предложений по-прежнему мало.

А что вы можете сказать про офисы в Москве-Сити?

В ММДЦ «Москва-Сити» до сих пор очень остро стоит проблемас парковками. Кроме того, вокруг уже введенных объектов продолжается стройка –насколько мне известно в ближайшее время ожидается возобновление активныхстроительных работ на 2-3 объектах. Хотя я не исключаю возможности переезданашей компании в Москву-Сити, но это будет не ранее, чем через 3-4 года, когдаэтот проект обретет более законченный вид. Сейчас мы пока туда не стремимся.

Расскажите про банковские требования?

Требования у банков какие были – такие и остались,изменились только количественные характеристики. К их числу относится,например, требование по собственному участию капиталом в проекте. Если в периодкризиса требуемое соотношение собственного с заемным капиталом в большинстве случаевсоставляло не менее 50/50, то сейчас оно может составлять более приемлемые длядевелопера 30/70 – зависит от проекта. Банкам нужны хорошие проекты дляинвестирования и они готовы идти на уступки – это может касаться и зачетауплачиваемых процентных платежей в счет собственной доли участия и учетастоимости застраиваемого участка по рыночной стоимости и т.д. Главное, чтобыбанк был уверен в проекте и заемщике. Поэтому для заемщика очень важно доказатьсвою надежность, показать, что деньги для инвестиций в проект и обслуживаниякредита у него есть, и банку не придется сталкиваться в очередной раз с рискомнедофинансирования проекта или через год заниматься реструктуризацией.

То есть многое решает отношения заемщика с банками?Новичкам на рынке сложнее получить финансирование?

Это тоже спорный вопрос. К примеру, некоторые хорошоизвестные крупные строительные компании, давно работающие на рынке, имеют неочень хорошую кредитную историю, с которой вряд ли будут иметь какие-топреимущества перед другими компаниями при прочих равных. При этом и 100%-номуновичку на кредит тоже вряд ли стоит рассчитывать. Однако, если в банк придеттолько что образовавшаяся компания с хорошо подготовленным и проработаннымпроектом, а во главе компании будет стоять команда с хорошей историейреализованных проектов, которой можно доверять, то она имеет весьма неплохиешансы на банковское кредитование.

Стоит отметить, что в банк нужно приходить, во-первых, настадии, когда проект действительно готов к кредитованию, а во-вторых, девелоперобязан грамотно показать соответствие своего проекта требованиям банка, посути, упаковать проект. Ведь у каждого банка есть определенные требования кпакету документов, которые нужно подготовить.

Помимо стандартных финансовых и учредительных документов,в запрашиваемый банком пакет документации входят аналитические документы –бизнес-план, технико-экономическое обоснование, отчеты о ходе строительныхработ, формуляры, анализ бюджета и т.д. И зачастую проекты страдают из-за того,что либо эти документы подготовлены плохо, либо недостаточно полно, чтобыубедить банковских специалистов в надежности проекта. В связи с этим, банкидольше рассматривают подобные проекты, просят дополнить документацию или могутпросто отказать в финансировании.

Поэтому зачастую девелоперы обращаются к консалтинговымкомпаниям, хорошо знающим требования различных банков и имеющим существенныйопыт и навыки в подобной «документационной упаковке». Последнее время у банковвозникает все больше вопросов, связанных с целевым использованием кредитныхсредств. В таком случае, в задачу консультанта входит независимый объективныйанализ бюджета проекта, в т.ч. по времени и по отдельным статьям бюджета.

Какие консультационные услуги наиболее востребованы припривлечении заемного финансирования?

Если брать консалтинговые услуги, в целом предоставляемыенами девелоперам не только для целей привлечения кредитного финансирования, тобольше половины приходится на подготовку бизнес-планов проектов, а также оценкурыночной стоимости проектов (земли, имущественных прав и т.д.).

Однако со стороны банков сейчас самой популярной услугойявляется независимый строительный аудит, осуществляемый на этапепервоначального анализа проекта банком – в рамках данного анализаподтверждается объем вложенных и оплаченных средств, выполненных работ, объембудущих вложений и т.д. Вместе с тем, после принятия банком решения окредитовании, появляется потребность в периодическом финансово-техническомнадзоре, необходимом для того, чтобы проанализировать целевое использованиевыдаваемых кредитных средств, необходимость в последующих кредитных средствах,а также для предотвращения непредвиденных рисков или дополнительных расходов входе реализации проекта.

До кризиса консалтинговые компании делали ежеквартальныйфинансово-технический надзор, сейчас же банки нуждаются в ежемесячном надзоре.

Но многие банки сейчас создают свои собственные структурыпо надзору за проведением строительных работ.

Если брать государственные банки, то, например, ВТБ создалспециальный департамент, который отвечает за все строительные проекты,финансируемые банком. А у Сбербанка подобные управления и департаменты былидавно, и он практически не обращался к услугам внешних консультантов.

Однако последнее время все больше банков, даже имеющихподобные структуры, постепенно начинают приходить к выводу, что наличиесобственных специалистов все-таки не панацея, так как аутсорсинговая компанияспособна выезжать на объект чуть ли не каждый день, выполнять всю, скажем так,«черновую» работу, которую банк выполнять с такой периодичностью просто неможет. Иначе придется увеличивать штат подобных департаментов в разы. Практикапоказывает, что наиболее эффективной формой контроля является независимыйсторонний надзор при активном обсуждении полученных результатов ссоответствующими профильными службами банка. Также стоит отметить, чтоструктуры западных банков, представленных на рынке девелопмента (например,Райфайзенбанк, Сведбанк), исторически отдавали весь надзор за проектами нааутсорсинг.

Каковы перспективы рынка коммерческой недвижимости сучетом текущей политики кредитования банков? Каким образом это скажется наарендных ставках и ценах продажи?

Перспективы неопределенные, но гораздо лучше, чем даже 6-9месяцев назад. На получение заемного финансирования уже можно рассчитывать сбольшой долей вероятности – пусть и по самым надежным проектам. С точки зрениясоотношения спроса и предложения, если в ближайшее время банки будуткредитовать подобные качественные проекты, то на рынке так или иначе будетобеспечено предложение высококлассных и надежных объектов. В целом, спрос будетрасти, поэтому уровень ставок вряд ли будет резко меняться в ближайшее время.Хотя конечно для каждого сегмента рынка коммерческой недвижимости, для каждогорегиона, ситуация индивидуальна и отдельные, некореллирующие с общей тенденциейвсплески, возможны – особенно там, где уровень ставок «просел» в наибольшейстепени.

Какие сейчас договоры аренды заключаются на рынке?

Арендодатели наконец-то стали более дружелюбны поотношению к арендаторам, особенно, если сравнивать с докризисной ситуацией. Иесли арендаторы находят хороший объект по приемлемым ставкам, то они, конечно,заключают долгосрочные договоры аренды.

А почему субаренда не прижилась на столичном рынке?

У многих крупных компаний были лишние площади, и онипытались их сдавать в субаренду. Но не многие были готовы арендовать этиплощади на короткий промежуток времени, с учетом того, что ситуация вкраткосрочной перспективе трудно прогнозируется. Сейчас подобныесубарендадодатели развиваются, восстанавливают численность своего персонала,поэтому данный сегмент рынка будет постепенно исчезать.

Беседу вела Анастасия Кременчук

Источник информации: 
http://news.ners.ru/digest/khoroshemu-proektu-khoroshiy-kredit.html

Посмотреть комментарии

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости