Основы индустриальной недвижимости

Нежилой фонд
  • 11 Август, 2010
  • 20:53

Основы индустриальной недвижимости

Основы индустриальной недвижимости

Прежде, чем говорить что – либо обиндустриальном рынке, необходимо установить рамки данного понятия. С точки зренияпредложения, это – здания и земельные участки, предназначенные дляпромышленного использования, которые не включают в себя складскую составляющую.

Конечно, можно и в торговом центреналадить производство. При этом, обложившись различными бумагами доказать всем,что так и было задумано. Но постепенно рынок (и это одна из тенденций) идет кцивилизованной сегментации. Потребители становится требовательнее и болеетщательно делают свой выбор.

С точки зрения спроса – этокомпании, осуществляющие производственную деятельность.

Индустриальный сектор делится нанесколько сегментов: рынок земли (в подавляющем большинстве сделкиприобретений), рынок приобретения построенных объектов и рынок арендыпомещений. Несмотря на экономический кризис, все сегменты продолжалиразвиваться. Естественно, количество сделок сократилось, но не прекратилосьвовсе, как, например, в сегменте складской недвижимости.

Ряд компаний, используя снижениестоимости земельных участков и ставок аренды, заключали сделки именно вкризисное время. На рынке отметились в большей степени компании из следующихотраслей: пищевая промышленность, фармацевтическая промышленность,производители автозапчастей и производство строительных материалов. Погеографическому признаку доминировали компании из: Финляндии, Германии, России.Вполне вероятно, что финские компании, давно планировавшие выход на российскийрынок, решились на этот шаг именно в связи с падением рынка и удешевлениемактивов.

Рынок индустриальныхпомещений – аренда

Важно подчеркнуть, что мы говоримименно о помещениях, профильно создававшихся под производство, а не опомещениях, строившихся под складское использование. В некоторой степени,объекты складской недвижимости и индустриальной похожи. Ряд компаний, вотсутствии профильного предложения на рынке, вынуждены были арендовать именнотакие объекты. Такое решение, вполне возможно, стало для них максимальноэффективным решением, но оно сопряжено с рядом условий:

• Смена разрешенного использованияобъекта. Вести производственную деятельность на складском объекте физическивозможно, но это сопряжено с некоторыми изменениями в статусе объекта. Т.е.необходимо провести некоторую «бумажную» подготовку. При этом подобнаявозможность существует только для «отверточной» сборки.

• Инженерная подготовка объекта. В95% случаев инженерная инфраструктура складского комплекса не подойдет по своимпараметрам для производственной компании. Приведение инженерной составляющей кнормативам, требуемых производственником - не всегда возможное и всегдадорогостоящее занятие.

• Пожарная безопасность исанитарно-защитные зоны - один из наиболее сложных вопросов. «Подогнать» зданиепод более серьезные требования к пожарной безопастности без значительныхинвестиции невозможно. Конечно, есть «традиционные» способы временного решенияподобных задач.

Что такое рынокпрофильной индустриальной недвижимости? 


Данный рынок состоит из различных сегментов.

Сегмент старых объектов, требующийсерьезных вложений для достижения необходимых клиенту параметров. Стоимостьподобных инвестиций часто достигает 50-70% от стоимости строительства новогообъекта. При этом собственники подобных объектов не являются профессиональнымиуправляющими компаниями, и существовать в подобных помещениях становиться деломхлопотным.

Сегмент вновь построенных(реконструированных) объектов. Таких зданий единицы, и вряд ли объем свободныхпомещений подобного характера превысит 30 - 40 тыс. кв. м. При этом, каждыйобъект имеет свои нюансы (слабая управляющая компания, СЗЗ и инженернаяподготовка.

Таким образом, мы говорим о том, чтопроизводственная компания, планирующая сменить помещение испытает определенныесложности в выборе объекта. В первую очередь из-за отсутствия адекватногопредложения на рынке.

Ставки аренды на индустриальныеплощади находятся в диапазоне 300-350 руб. за кв. м в месяц, включая НДС и невключая операционные расходы.

Рынок земельныхучастков и строительства

Ситуация в этом сегменте более, чемпозитивная. На рынок выставлена масса земельных участков готовых к продаже.Объем оценить колоссально сложно. Эта цифра измеряется тысячами гектар. Зона отШафировкого до Гражданского проспекта, Уткина заводь, с обеих сторон от КАД,Зона Шушар и т.д.

Стоит также отметить, что степеньподготовки объектов к продаже выросла. Если до кризиса собственники предлагаливсе «как есть», т.е. голый участок. При этом зачастую покупатели приобретают«кота в мешке», причем по цене очень породистого кота. На сегодняшний деньвыросшая конкуренция вынудила собственников идти в процесс развития земельныхучастков. Прежде всего, это отражается на инженерной подготовке объекта.Некоторые объекты стали абсолютно «понятными» - приобретатель не толькопонимает, что он покупает, но может также просчитать всю экономику проекта:стоимость земли + стоимость разрешений на присоединения + СМР по выполнениюприсоединений.

Нельзя говорить, что каждый участок,который вы встретите будет подготовлен именно таким образом, но некоторые будутподготовлены достаточно качественно. Самое важное, что подобная степеньподготовки исключает временные и финансовые риски. Приобретатель получаетвозможность планирования всего проекта: от покупки до сдачи объекта вэксплуатацию.

Стоимость промышленных земель в зонеКАД + 10 кмсоставляет 40-70 долларов за кв. м. В эту сумму не входят инженерные коммуникации.Но, эта стоимость предполагает наличие инженерных сетей и возможностьподключения к ним.

Естественно, есть исключения изправил. Зона Парнас, к примеру, обойдется покупателю значительно дороже.Стоимость земли в этой промышленной зоне не только не опускается ниже 70долларов за кв.м, но может быть и выше. В первую очередь вследствие отсутствиясвободных участков. Также, отдельно нужно рассматривать объекты для пищевойпромышленности. Зон ТП1, ТП8 и ТП9 в Санкт-Петебурге не так много и не такмного участков, предлагаемых к продаже. Осложняет ситуацию, как правило,серьезные требования пищевых производств к водоснабжению и водоотведению.

Стоимость земельных участков в зоне10км-30 кмот КАД составляет 20-40 долларов.

Основные тенденции

Собственники земельных участковначинают инвестировать в развитие земли для повышения ее привлекательности дляинвестора.

Значительная доля компаний уходит отаренды производственных объектов в пользу решений о строительстве собственныхобъектов.

Инвесторы приобретают объекты, с«понятной» ситуацией с инженерными коммуникациями и статусом объекта.

Кирилл Малышев, партнер компанииWalter Projekt Bau

Источник информации: 
http://news.ners.ru/digest/osnovy-industrialnoy-nedvizhimosti.html

Посмотреть комментарии

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости