• warning: Parameter 1 to theme_field() expected to be a reference, value given in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/includes/theme.inc on line 176.
  • warning: Parameter 1 to theme_field() expected to be a reference, value given in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/includes/theme.inc on line 176.
  • warning: Parameter 1 to theme_field() expected to be a reference, value given in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/includes/theme.inc on line 176.
  • warning: Parameter 1 to theme_field() expected to be a reference, value given in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/includes/theme.inc on line 176.
  • deprecated error: Function ereg() is deprecated in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/sites/all/analytic/Includes/an_lib.php on line 12.


Офисная недвижимость начала пользоваться спросом

Нежилой фонд
  • 03 Август, 2010
  • 13:39

Офисная недвижимость начала пользоваться спросом

Офисная недвижимость начала пользоваться спросом

Помещения для ведения бизнеса снова находят покупателей

На рынке столичных офисных помещений возобновляются стройки.Девелоперы начали размораживать свои проекты. Параллельно снижается вакантностьв уже готовых бизнес-центрах. Компании активно присматриваются и выбираютлучшие помещения.

Эксперты и аналитики обозначают два главных тренда первогополугодия — возобновление строительства в сегменте офисной недвижимости в Киевеи рост количества сделок. Скорее всего, последнее стало причиной первого,однако все это весьма позитивные тенденции на рынке.

Офисные стройки

«Строительная активность с начала года возросла: тедевелоперы, в портфеле которых имеются завершенные и генерирующие денежныйпоток активы, возобновили работы на офисных объектах с высокой стадиейготовности»,— рассказывает Максим Ткаленко, руководитель отдела агентских услугдепартамента офисной недвижимости Colliers International (Украина). Однакообъем нового предложения Киева составил в первом полугодии 2010 г. всего около 20 тыс.кв. м. «Это более чем в два раза меньше предложения за аналогичный период 2009 г. и почти в пять разменьше, чем в первом полугодии 2008 г. Столь малое предложение за первое полугодиеобъясняется неравномерностью ввода в эксплуатацию заявленных на 2010 г. бизнес-центров»,—поясняет господин Ткаленко. И добавляет, что учитывая нарастающую динамикустроительства, реалистичный объем нового предложения в 2010 г., скорее всего, будетнаходиться в пределах 110-130 тыс кв. м.

Ярослава Чапко, генеральный директор Knight Frank LLCUkraine отмечает активизацию девелоперов в офисном сегменте и началостроительства нескольких крупных бизнес-центров класса А и В+ и крупныхобъектов с офисными составляющими. По данным Knight Frank LLC Ukraine, компания«К.А.Н. Девелопмент» во II квартале 2010 г приступила к возведению сразу трех масштабныхпроектов: ТОЦ «Лыбидь Плаза» (с БЦ класса В+, 20 тыс. кв. м) по ул. Антоновича,176; БЦ IQ Business Center (класс А, 45,2 тыс. кв. м) по ул. Струтинского,13-15 и БЦ (класса А) по бул. Дружбы народов, 44-46. Кроме этого, заявлено остроительстве 22-этажного БЦ общей площадью 30,5 тыс. кв. м по ул. Жилянской,68, заказчиком и инвестором которого выступает компания «Сикс Старс Холдинг».«В течение первого полугодия 2010 г. в эксплуатацию было введено пять объектовпрофессиональной офисной недвижимости общей площадью 48,2 тыс. кв. м. Болееполовины (51%) введенного объема пришлось на бизнес-центры класса В-; 41% — накласс А (благодаря открытию второй башни в БЦ HPBC-II) и 7% — на класс В+»,—анализирует госпожа Чапко.

Сделки растут

Второй главный тренд первого полугодия — увеличение сделокна рынке. «Офисная активность продолжила усиливаться. Общая площадь сданных варенду и проданных помещений, в том числе по предварительным договорам, запервые шесть месяцев этого года уже практически на 12% превышает аналогичныйпоказатель 2009 г.И это только по нашим предварительным оценкам, поскольку подсчет данных ещепродолжается и процент роста может быть выше»,— отмечает Радомир Цуркан,управляющий партнер CB Richard Ellis в Украине. Согласно исследованиям компании,уровень вакантности сократился почти на четыре процентных пункта и составилчуть более 18% для рынка в целом.

Максим Ткаленко говорит, что увеличение спроса произошло засчет компаний, осуществивших переезд из неклассифицируемых офисных помещений, атакже компаний, расширивших свое присутствие в тех БЦ, где они уже занималиофисные помещения. «Поглощение офисных помещений в первом полугодии 2010 г. превысилоаналогичный показатель 2009 г.более чем в 1,5 раза, достигнув около 60 тыс. кв. м. Схожая динамика поглощениянаблюдалась в 2005-2006 гг.»,— акцентирует господин Ткаленко. В то же время, поданным Киевского исследовательского форума (объединенных данных консалтинговыхкомпаний Colliers International, DTZ и Jones Lang LaSalle), возросла относительнаядоля в потреблении со стороны финансового сектора, которая в первом полугодиидостигла 16%. Напомним, что в 2009 г. спрос со стороны финансового сектора практическиотсутствовал из-за неопределенности, вызванной глобальным экономическимкризисом.

По словам Ярославы Чапко, за шесть месяцев с.г. основнаяактивность на рынке офисной недвижимости наблюдалась с середины февраля поначало июня: «Основная доля запросов на профессиональные офисные площади в этотпериод приходилась на международные компании, которые были заинтересованы врасширении своих площадей либо в улучшении условий работы. Востребованными былиплощади от 80 до 250 кв. мв центральных районах города, а также большие офисы от 500 до 2500 кв. м».

Свободных мест меньше

При такой активности снизилась вакантность в сегментекачественных помещений. Конечно, цифрам еще далеко до показателей в торговомсегменте, однако ситуация уже является хорошим показателем активности рынка.Одновременно на количество свободных офисов повлияло уменьшение размеров новогопредложения. «С начала 2010 г.уровень вакантности во всех классах резко снизился с 20% до 14,5%. Достигнувсвоего дна в конце 2009 г.,арендные ставки в офисных помещениях класса А и В продемонстрировали рост вразмере 5-7% уже к середине 2010 г.»,— утверждает Максим Ткаленко. По его словам,собственники не соглашаются сдавать помещения ниже той стоимости, которую ужеплатят существующие арендаторы.

«В большинстве случаев окончательный размер арендной ставки,прописанный в договорах аренды, напрямую зависит от размера офиса, которыйкомпания арендует, а также от планируемого срока аренды»,— считает ЯрославаЧапко. Она утверждает, что ставки в профессиональных бизнес-центрах Киева непретерпели существенных изменений. По состоянию на 1 июля 2010 г., по данным KnightFrank LLC Ukraine, они были в диапазоне $300-480/кв. м/год на офисы класса А,$240-360/кв. м/год на офисы класса B+ и $180-240/кв. м/год на офисы класса B-.Размер эксплуатационных платежей для бизнес-центров класса А составлял$60-72/кв. м/год, для класса В+/- — $36-60/кв. м/год. «В течение первогополугодия с.г. произошло снижение уровня вакантных площадей в действующихбизнес-центрах Киева, особенно в БЦ класса В+/-. Однако из-за введения вэксплуатацию ряда новых объектов, общая вакантность по рынку вернулась кпоказателю конца 2009 г.,достигнув 15-20%»,— добавляет госпожа Чапко.

«Почти половина объема сделок CBRE окончиласьперезаключением договоров аренды в существующих помещениях. При этом в каждомслучае рассматривались альтернативные предложения вплоть до детальныхпереговоров по основным условиям с другими владельцами, и вероятность сменыофиса была достаточно высока. Поэтому необходимо учитывать сделки без сменыофиса в общем объеме транзакций как индикатор активности рынка в целом»,—говорит Радомир Цуркан.

В своих прогнозах консалтеры едины. Вероятнее всего, ставкирасти не будут. Однако если все заявленные площади в нынешнем году достроят —свободных помещений может стать больше. «Введение в эксплуатацию новыхбизнес-центров в Киеве повлияет на общий уровень вакантности, который можетдостичь 25%. Несмотря на это, снижение арендных ставок в сегментепрофессиональной офисной недвижимости не прогнозируется»,— утверждает ЯрославаЧапко, отмечая, что при условии открытия всех заявленных БЦ, общее предложениеза второе полугодие 2010 г.может увеличиться на 13,5%, достигнув 1333,0 тыс. кв. м. Максим Ткаленкопрогнозирует сохранение арендных ставок на офисные помещения класса С натекущем уровне с возможными незначительными колебаниями, тогда как в классах Аи В ожидается рост около 5% до конца 2010 г. «Доминирующее положение арендаторов всегменте офисной недвижимости постепенно нивелируется, что особенно актуальнодля ниши офисных помещений высококачественного сегмента площадью более 2 тыс.кв. м».

Посмотреть комментарии

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости