Обычный уличный формат. Стабильная торговля

Аренда Аналитика
  • 02 Август, 2010
  • 18:23

Обычный уличный формат. Стабильная торговля

Обычный уличный формат. Стабильная торговля

Подводя итоги I полугодия в сегментеstreet-retail, эксперты делают вывод, что именно здесь наблюдался наиболееактивный рост цен в сравнении с другими коммерческими площадями.

«Голубые фишки» сдисконтом



Кризис для street-retail закончился еще в III квартале прошлого года, когдабыла отмечена явная стабилизация цен, а затем и увеличение спроса. Объекты втоповых местах основных торговых коридоров остаются «голубыми фишками»коммерческой недвижимости. Тем более что стоят эти «фишки» сейчас значительнодешевле — на 30–40%. Яркий пример тому — Тверская. До кризиса это была основнаяторговая улица столицы и одна из самых дорогих улиц мира. Ставки аренды здесьдостигали 15 тыс. долл./кв. м. Сегодня, по оценке компании ColliersInternational, Тверская занимает лишь 22-е место в рейтинге. Ставки аренды понекоторым объектам снизились в три раза и составляют от 3,5 до 5,5 тыс.долл./кв. м/год.

Главная тенденция шести минувших месяцев — стабилизация ставок аренды (от 1,5до 4 тыс. долл./кв. м/год на помещения, расположенные в основных торговыхкоридорах столицы, и от 300 долл. до 1,8 тыс. долл./кв. м/год на второстепенных),а также цен продажи (от 14 до 20 тыс. долл./кв. м и от 4,5 до 13 тыс. долл./кв.м соответственно). Более того, в некоторых случаях зафиксирован даже рост.«Можно сказать, что сейчас на каждое помещение есть либо арендатор, либопокупатель, — говорит Алексей Могила, директор департамента торговойнедвижимости компании Penny Lane Realty. — За действительно стоящие помещенияидет торг вверх. В редких случаях он может доходить и до двукратного роста».

Со слов экспертов, потенциальные арендаторы стали все чаще обращаться ксобственникам помещений стрит-ритейла с просьбой перезаключить в их пользудействующий договор аренды. В свою очередь владельцы готовы рассматривать такиепредложения, но только если ставка аренды увеличивается до 50%, а в отдельныхслучаях и больше. Почувствовав растущий спрос, владельцы объектов розничнойторговли стали предлагать арендаторам, у которых близится срок окончаниядоговора, вернуться к докризисному уровню ставок, то есть платить больше всреднем на 20%. Если они получают отказ, то уведомляют арендатора о том, чтобудут искать ему замену. С начала 2010 г. доля договоров, перезаключенных поинициативе собственника, составляет 15% от общего количества, отмечают экспертыPenny Lane Realty. «Данная тенденция — подтверждение того, что street-retailостается самым востребованным и менее всего пострадавшим от кризиса форматом, —поясняет А. Могила. — Мы видим, как собственники помещений уличного форматавновь превращают рынок недвижимости в рынок продавца».

Свою роль в подобном раскладе играет, конечно, ограниченность предложения:здесь невозможно перепроизводство, как, например, в складском или офисномсекторе недвижимости, а большинство объектов относятся к так называемомуневосполнимому ресурсу. Количество помещений, расположенных в главных торговыхкоридорах Москвы — на Тверской, Мясницкой, Пятницкой и прочих дорогих улицах,со временем не увеличивается. Конечно, в результате реконструкции старых зданийиногда появляются новые площадки, но это скорее редкое исключение, нежели правило.Именно поэтому данные помещения представляют особый интерес для инвесторов.

«Интерес объясняется еще и тем, что, как показал кризис, street-retailотличается более сильной устойчивостью к возможным колебаниям рынка,относительно высокой ликвидностью и сравнительно небольшим (до 10 млн долл.)объемом инвестиций, — добавляет Андрей Панфилов, директор департамента торговойнедвижимости консалтинговой компании RRG. — Уровень доходности хоть и падал вначале 2009 г.,но в наиболее раскрученных столичных районах закрепился на уровне 10–13% сосроками окупаемости от семи до десяти лет. В настоящее время доходностьсоставляет 9–11%».

Показательный спрос



Стабилизация ставок и цен (а в некоторых случаях и их рост) незамедлительносказывается на спросе. «Востребованность помещений street-retail сегодня вновьвысока, — утверждает А. Панфилов. — Если в 2009 г. подобные объекты вцентре появлялись в экспонировании с регулярной периодичностью, то в 2010 г. их количество врекламе снизилось примерно до докризисного уровня».

По данным экспертов, еще в I квартале 2010 г. уровень вакантных площадей в сегментесоставлял 12%, но уже к концу I полугодия эта цифра снизилась до 1–3%. Правда,данная тенденция характерна только для наиболее престижных и востребованных уарендаторов торговых коридоров: Тверской, Арбата, Петровки и 1-йТверской-Ямской. На других улицах доля вакантных площадей порядка 5–9%.Совокупный же объем в центре Москвы сегодня составляет около 160 тыс. кв. м.

«До кризиса можно было говорить о настоящем дефиците качественных объектовэтого типа, сейчас по сути происходит то же самое, — считает А. Панфилов. —Примером может служить район Красной Пресни, в котором практически отсутствуетпредложение как по продаже, так и по аренде помещений, при этом отмечается высокийспрос на данный район и минимальная ротация арендаторов в течение несколькихлет».

Характеристики спроса на аренду существенно не изменились. Как всегда,востребованы помещения на первой линии домов наиболее оживленных улиц города,на первом этаже, с витринными окнами, отдельным входом. «Тверская, Арбат,Садовое кольцо, Кутузовский, Ленинский проспекты, Покровка, Дмитровка Большая иМалая, Кузнецкий Мост пользуются стабильным спросом. При этом существенноснизился интерес к проспекту Мира, району «Новослободской» и «Менделеевской», —обращает внимание Мила Моралес, руководитель департамента торговой недвижимостикомпании Paul’s Yard. — Клиенты называют эти участки транзитными, то естьпешеходные и транспортные потоки хорошие, однако люди не задерживаются с цельюпокупки или проведения досуга».

А вот в самой структуре спроса эксперты отмечают существенные изменения:возросло количество арендаторов общепита демократичного сегмента,ориентированных на офисных сотрудников. Рестораны класса премиум отдаютпредпочтение большим площадям от 500 до 2000 кв. м, что было несвойственно ранее. Также один из новых трендов — быстрое развитие пекарен икулинарий, таких сетей, как «Хлеб Насущный», «Хлебная лавка братьевКараваевых», «Хлеб энд Ко» и др. Кроме того, о выходе на наш рынок в текущемгоду заявили около десяти европейских операторов ресторанного бизнеса,выступающих в среднем ценовом диапазоне.

Изменились и условия аренды. «Если ранее договоры заключались на пять лет сежегодной индексацией ставок, то сегодня — с условием их пересмотра через тригода», — сообщает Мила Моралес.

Карта брендов



Основными игроками street-retail сегодня являются крупные компании и сетевики,выстоявшие во время кризиса. При этом карта расположения брендов существенновидоизменилась. Ни для кого не секрет, что до кризиса многие ритейлеры былиготовы за любые деньги открыть магазин на престижной торговой улице — вкачестве флагманского магазина, рекламы марки, даже несмотря на то что зачастуюс учетом стоимости аренды он мог быть убыточным. Тем не менее рекламнаясоставляющая обеспечивала очередь из желающих арендовать магазин с заветнымивитринами. С кризисом на первый план вышла рентабельность, и многие арендаторыотказались от престижа в пользу доходности. В качестве примера экспертыприводят магазин Samsung на Тверской, который закрылся в феврале 2009 г. из-за решенияголовной компании о снижении затрат на рекламу. «Однако новые развивающиесясети использовали эту ситуацию как возможность арендовать ранее недоступныеместа, воспользовавшись большим предложением на рынке и низкими ценами», —отмечает А. Панфилов.

Изменение соотношения люксовых и демократических марок в торговых коридорахесли и произошло, то в основном в рамках своих категорий. Так, на местедискаунтера появился еще более дешевый магазин, а вместо люксового магазинапришел такой же люксовый или магазин чуть ниже классом. Например, в 2009 г. в Москве былизакрыты все магазины Diesel — от этой франшизы отказалась компания «ВинтажТехнолоджи». Из-за нерентабельности свернули свою работу также магазины StellaMcCartney и Alexander McQueen на Кузнецком Мосту, открытые в 2007-м. Закрылсябутик еще одной люксовой английской марки Vivienne Westwood.

Но вместе с тем в 2009 г.было отмечено появление ряда магазинов других брендов высокого класса: в мартев ГУМе компания Bosco di Ciliegi открыла монобрендовые обувные магазиныСasadei, Cesare Paciotti и Alberto Guardiani и мультибрендовый магазин бельяEstelle A-Store, где представлены такие бренды, как Sonia Rykiel, Richmond,Myla, Caprise de Marie, Lise Charmel и др. Компания Nо One осенью 2009-гооткрыла бутик Giuseppe Zanotti на Малой Бронной, 24.

Несмотря на то что во многих странах произошло смещение спроса в сторонудискаунтеров, товары класса люкс по-прежнему жизнеспособны и остаютсяперспективными. Поэтому интерес к главным торговым коридорам Москвы сохранится,уверены эксперты. «Есть все основания полагать, что худшее уже позади ипродавцы товаров класса люкс вновь будут расширять свое присутствие, — считаетГалина Малиборская, директор отдела агентских услуг департамента торговойнедвижимости Colliers International. — С середины 2009 г. инвесторы чувствуют,что после двухлетнего перерыва потребители товаров и услуг категории премиумвновь готовы тратить деньги. Также наблюдается возрождение финансовых центров игородов с высоким туристическим потоком. Таким образом, возобновление интересапокупателей с высоким доходом к товарам класса люкс будет способствовать ростуспроса на торговые помещения на самых дорогих улицах мира.

«Москва — лидер поглощения товаров премиум-класса. Так было, есть и будет.Только небольшая часть населения имеет привычку делать покупки за границей.Если сегодня нужна пара обуви, в Милан за ней не поедешь. Аналогов европейскихаутлет-центров в Москве пока нет, поэтому купить брендовые товары созначительной скидкой не получится. Остается Тверская улица с ее ценами», —подводит черту Юрий Тараненко, генеральный директор компании «МИЭЛЬ —Коммерческая недвижимость».

АленаДымова

Источник информации: 
http://news.ners.ru/digest/obychnyy-ulichnyy-format-stabilnaya-torgovlya.html

Посмотреть комментарии

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости