• warning: Parameter 1 to theme_field() expected to be a reference, value given in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/includes/theme.inc on line 176.
  • warning: Parameter 1 to theme_field() expected to be a reference, value given in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/includes/theme.inc on line 176.
  • warning: Parameter 1 to theme_field() expected to be a reference, value given in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/includes/theme.inc on line 176.
  • warning: Parameter 1 to theme_field() expected to be a reference, value given in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/includes/theme.inc on line 176.
  • deprecated error: Function ereg() is deprecated in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/sites/all/analytic/Includes/an_lib.php on line 12.


Новые правила и новые трудности на рынке недвижимости

Законы
  • 26 Июль, 2010
  • 20:07

Новые правила и новые трудности на рынке недвижимости

Новые правила и новые трудности на рынке недвижимости

Последний год был активным в планезаконодательных инициатив, которые прямо или косвенно оказывают влияние наотечественный рынок недвижимости. Журналисты ИАП «Столичная недвижимость»решили разобраться, что нового ждет операторов и частных инвесторов послевступления в силу новых законов.

Одним из важных законов, который вступит в силууже в августе этого года является Закон № 2258-IV «О предотвращении и противодействиилегализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, илифинансированию терроризма».

Согласно этого Закона, с 20 августа 2010 годасубъекты предпринимательской деятельности, которые предоставляют посредническиеуслуги во время совершения сделок купли-продажи недвижимости, становятсясубъектами финансового мониторинга и обязаны подавать информацию о сделкахсвыше 400 тыс. грн. (приблизительно 50 тыс. долл. США).

При этом, по словам экспертов, не все сделки свыше400 тыс. грн. будут обязательно «мониториться», а только те, которые вызываютподозрение у риелтора.

«Таким образом, основным условием для провиденияриелторами мониторинга является субъективный фактор – наличие или отсутствиеподозрения у риелтора. Робота по определению таких критерий на данное времяпроводится специалистами Государственного комитета финансового мониторингаУкраины», - рассказывает Светлана Бовсуновская, Председатель комитета позаконодательству, юридическим вопросам и стандартизации Ассоциации специалистовпо недвижимости (риелторов) Украины.

То есть, по сути, риелтор сам определяет попадаетили нет та или иная сделка под его мониторинг. За ненадлежащее выполнение своихобязанностей субъект финансового мониторинга будет нести административную икриминальную ответственность.

При этом, согласно ст. 6 п.15 данного Закона,информация о проведенных сделках в компании должна теперь храниться не 3 года,как это было раньше, а 5 лет.

Естественно, что нежелание клиентов попасть подфинансовый мониторинг приведет к занижению ими официальной стоимости квартир доцены в 399 999 грн. «Такая ситуация может привести к тому, что на конец года постатистическим данным средняя договорная стоимость сделок по разным сегментамрынка недвижимости будет намного ниже реальных рыночных цен. Это докажет то,пограничный размер в 400 тыс. грн. – это придел, который существенно уменьшитденежные поступления в бюджет от оплаты клиентами госпошлин и пенсионного сборапри операциях по купле – продаже недвижимости», - говорит С. Бовсуновская.

При этом, возможно, что многие клиенты будутприбегать к услугам «серых» риелторов.
По словам Вадима Манжелия, начальника юридическогоотдела Первой риелторской группы, на сегодняшний день сложно говорить о том,насколько велика вероятность смещения приоритетов клиентов в пользуосуществления финансовых операций с помощью «серых» риелторов.

«Так важную роль на рынке недвижимости будетиграть принципиальная позиция продавцов объектов недвижимости. Если продавецпойдет на встречу покупателю с сомнительным источником доходов и снизит суммусделки до необходимых 400 тысяч гривен, он сам подвергает себя рискустолкнуться с проблемой цены договора, по которому уже он будет выступать вроли покупателя (если его продавец будет настаивать на реальной сумме сделки).Кроме этого, зачастую, в сделках по купле-продаже объектов недвижимости, кромериелтора принимают участие и другие, определенные Законом №2258-VI, субъектыпервичного финансового мониторинга: адвокаты, аудиторы, нотариусы и т. п.Следует отметить, что в силу законодательства, нотариусы в любом случае будутпринимать участие в сделках по отчуждению недвижимости», - говорит эксперт.

«Таким образом, если клиент, преследуя цельизбежать «попадания под мониторинг», обратится к «серому риелтору» и получит отнего необходимый спектр услуг, то все равно такие действия не гарантируютклиенту достижения желаемого результата в связи с возможным отказом отпроведения сделки любым другим субъектом первичного финансового мониторинга (вт. ч. нотариусом)», - отмечает В. Манжалей.

Но у риелторов, кроме обязанностей, согласноЗакону, появляются и ряд возможностей. Так, согласно ст. 6 п. 7, «субъектпервичного мониторинга (в данном случае риелтор – прим. ред.) с цельюналоженных на него обязательств, имеет право обращаться в органы исполнительнойвласти, правоохранительные органы, Национальный банк Украины, к юридическимлицам, которые в установленном законодательством порядке информируют прорезультаты такого запроса».

«Риелторы будут обязаны проводить идентификациюклиентов. Для клиентов – физических лиц, необходимо будет проверить паспортныеданные, выяснить место проживания, идентификационный код (для предпринимателей– еще и выяснить данные о государственной регистрации, банковские реквизиты).Для клиентов – юридических лиц, надо будет выяснить: название организации, ееместонахождение, данные о госрегистрации, органы управления и их состав, данныео лицах, уполномоченных распоряжаться счетами и имуществом, код ЕДРПОУ,банковские реквизиты», - объясняет Евгений Карпов, юрист ЮФ «Астерс».

По словам С. Бовсуновской, Законом предусмотренавозможность официального получения риелторами необходимых для проведения сделкисправок, но для этого необходимо еще разработать и принять отдельный документ,который определит механизм получения необходимых риелторам документов.
«Ничего страшного в финансовом мониторинге нет.Ведь до этого Закона риелторы, как субъекты предпринимательской деятельностинаходятся на учете в органах Пенсионного фонда, Налоговой администрации,статистики. А теперь необходимо будет стать еще в один орган –Госфинмониторинг», - поясняет С. Бовсуновская.

По словам Е. Карпова, «Закон о легализациипредусматривает для риелтора возможность и даже обязанность отказаться отпредоставления услуги, которая подлежит финансовому мониторингу. В частности,если невозможно идентифицировать клиента (например, невозможно получить данные,перечисленные выше в п. 4), риелтор будет обязан отказаться от установленияделовых отношений и проведения операции. Кроме того, он имеет право отказатьсяпредоставлять услугу, если она будет подлежать финансовому мониторингу. Однако,даже в таком случае, необходимо будет уведомить Госфинмониторинг не позднее 1рабочего дня после такого отказа».

Еще один документ, который по мнению риелторовстанет альтернативой так и не нашедшего своего воплощения в жизнь «Закона ориеторской деятельности» - проект Закона «О саморегулирующих организациях».

На сегодняшний день есть несколько проектовуказанного Закона.
Согласно ст. 3 одного из них, который поданный нарассмотрение в Верховную Раду Украины депутатами Кинахом А. К., Чечетовым М.В., Януковичем В. В., Гуреевым В. М, Комаром М. С. «саморегулирующимиорганизациями (СРО) определяются некоммерческие организации, созданные с цельюсаморегулирования, основанные на членстве, объединяя субъектовпредпринимательской деятельности, исходя из единства отрасли производстватоваров и услуг или рынка товаров и услуг (в нашем случае риелторов – прим.ред.)».

При этом к саморегулирующим организациямвыдвигаются серьезные требования, которые прописаны в ст. 3 данного проектаЗакона. Во-первых, в составе саморегулирующей организации должно быть не менее100 субъектов профессиональной деятельности, наличие правил и стандартовпрофессиональной деятельности (в нашем случае «Стандартов риелторскойдеятельности» - прим. ред.), иметь специальный орган, контролирующий соблюдениечленами организации требований законодательства, правил и стандартовпредпринимательской деятельности и др.

«Саморегулирующая организация должна иметь такжетретейский суд, страховой и компенсационный фонды, собственную систему обученияи сертифицирования», - рассказала ИАП «Столичная недвижимость» С. Бовсуновская.

Что касается членства в саморегулирующейсяорганизации, то, по словам С. Бовсуновской, «на сегодняшний день по этомувопросу ведутся дискуссии. Возможно, в СРО будет обязательное и необязательноечленство. По мнению АСНУ такое членство должно быть обязательным, иначетеряется сам смысл регулирования. При этом количество СРО не ограничено».
«Риелторы, которые не являются членами СРО, всеравно должны будут получить доступ к профессии – пройти обучение, получитьсертификат. Все это можно будет сделать только в СРО. Таким образом, на рынкеостанется всего 20% компаний, а непрофессионалы вынуждены будут покинутьрынок», - говорит С. Бовсуновская.

Еще одно событие, которое должно изменить ситуациюна рынке недвижимости, - это то, что 16 марта 2010 года вступил в силу ЗаконУкраины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимоеимущество и их ограничении». Благодаря данному Закону, впервые в Украине уграждан появится титульное право собственности на недвижимость. При этом будетсоздана единая централизованная база данных о всех объектах недвижимости вУкраине. Таким образом, каждому объекту недвижимости при проведениигосударственной регистрации будет присваиваться индивидуальный номер, которыйне будет повторяться и останется неизменным на протяжении всего временисуществования такого объекта. Государственная регистрация прав на недвижимоеимущество вступит в силу с 1 января 2012 года.

Если раньше Министерством Юстиции Украины былисозданы и использовались отдельные реестры: Единый реестр запрета отчужденияобъектов недвижимого имущества, Наследственный реестр, Реестр прав собственностина недвижимое имущество, Государственный реестр ипотек и другие, то теперь этобудет единая база.

Обязательной государственной регистрации будутподлежать имущественные права и обязательства на земельные участки, на объектынедвижимого имущества, расположенные на земельных участках, правособственности, право владения, право пользования, право на застройку земельногоучастка, право постоянного использования и аренды земельного участка и др.

«Теперь у инвесторов и собственников недвижимостипоявятся государственные гарантии по защите их прав на недвижимое имущество. Вслучае возникших проблем, связанных с правом собственности, собственник будетиметь претензии уже к государству», - говорит С. Бовсуновская.
По ее мнению, для того, чтобы данный реестрзаработал необходимо сделать очень многое, и, скорее всего, в январе 2012 годаМинистерство Юстиции не будет готово к такому событию.

Еще одна законодательная инициатива, котораявызвала много дискуссий в деловом мире, в том числе среди игроков рынка недвижимости,- это проект Налогового Кодекса Украины. Документ зарегистрирован под № 6509.

По словам С. Бовсуновской, данный документ ужеявляется непопулярным у представителей малого и среднего бизнеса. Данный Кодекснаправлен против малого и среднего бизнеса. В нынешней редакции проект имеетболее 3 тыс. замечаний.

«Проект Кодекса невозможно переделать, какневозможно перекроить уже скроенный пиджак на другой фасон. В такой ситуацииПроект необходимо писать заново», - говорит С. Бовсуновская.
По словам Е. Карпова, Проект Налогового кодексапредусматривает такое нововведение, как «не основное место учета». Этоозначает, что на учет в налоговой службе надо будет становиться не только поместу нахождения налогоплательщика, но и по месту нахождения его подразделений(для юридических лиц), а также по месту регистрации его недвижимого имущества.

Таким образом, согласно абзацу 1 подпункта 28.3статьи 28 Главы 5-1, при покупке недвижимости не по месту своего нахождения(например, в другом районе или области), покупатель обязан стать на учет вналоговой службе в течение 10 дней с даты регистрации объекта недвижимости.Следует также отметить, что это относится даже к простым физическим лицам,которые не ведут предпринимательской деятельности.

Вводится также понятие «учет объектаналогообложения». Арендодатель будет обязан подавать в налоговую службууведомления о каждом заключенном договоре аренды. Такие уведомления следуетподавать дважды, не позднее 10 дней после заключения договора и в такой же срокпосле его прекращения или расторжения.

Что это может означать на практике для оператороврынка недвижимости таких, как, например, торговые или офисные центры? Безсомнения это увеличит тот немалый объем обязательной отчетности, который ужезанимает массу времени и усилий.

Как объясняет Е. Карпов, Проект предусматривает,что упрощенная система налогообложения не будет применяться к частнымпредпринимателям, которые предоставляют посреднические услуги по купле,продаже, аренде и оцениванию недвижимости. Из этого можно сделать вывод, чтотолько юридические лица смогут предоставлять указанные услуги и оставаться наедином налоге.
Кроме того, ни юридические, ни физические лица несмогут быть плательщиками единого налога, если они сдают в аренду земельныеучастки, жилые или нежилые помещения (постройки, сооружения) и/или их части.Очевидно, что в данном случае идет речь о сдаче в аренду собственнойнедвижимости.
По словам С. Бовсуновской, «документ утяжелентерминологией, которая позаимствована с других действующих законов, а те,которые придуманы заново - противоречат тем, что уже есть».
На сегодняшний день проект Кодекса отправлен навсенародное обсуждение и доработку.

Посмотреть комментарии

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости