Коммерческая недвижимость: Риски при инвестициях

Нежилой фонд
  • 26 Июль, 2010
  • 19:56

Коммерческая недвижимость: Риски при инвестициях

Коммерческая недвижимость: Риски при инвестициях

Риски при инвестировании в недвижимость могут быть самые разные: юридические, налоговые, технические,маркетинговые. А степень рискованности инвестиций определяется несколькими факторами. Об этом читайте в данном материале.

Во-первых, насколько легко или трудно найти арендаторов. Ведь от этого зависит, насколько часто и подолгу будет пустовать ваш объект недвижимости, да и какую арендную плату можно будет запросить. Во-вторых, качество самого объекта – нужно ли и сколько дополнительно вложить в ремонт, перестройку, переоборудование, чтобы объект стал востребованным и привлекательным для потенциальных арендаторов. В-третьих,риск появления рядом конкурирующих объектов: ведь гораздо проще привлечь арендатора, если нет других альтернатив. В-четвертых, насколько просто и быстро можно будет продать данный объект.

Риск инвестирования в недвижимость может быть различным и в зависимости от типа этой недвижимости, и даже от города, где эта недвижимость находится. Так, риск инвестирования в аналогичные помещения будет минимальным в чуть выше – в городе-миллионнике, еще выше – в городах численностью около полумиллиона человек. Это вполне естественно: в столице, которая является центром притяжения бизнеса, гораздо проще найти желающих арендовать помещение любого типа, да и количество потенциальных покупателей здесь гораздо больше. Чуть хуже, но вовсе не плохая ситуация в этом плане в крупных городах и областных центрах. А средние, и уж тем более небольшие города, где бизнес не столь развит, предоставляют не столь широкие возможности в плане количества потенциальных арендаторов и покупателей.

Если говорить о типах недвижимости,торговый сегмент, усреднено, «при прочих равных», менее рискован – если находится в безупречном с точки зрения трафиков, видимости и доступности месте.В офисах основные риски связаны с высоким уровнем конкуренции и достаточно большим количеством вакантных площадей. Пешеходная близость к метро, низкая конкуренция и близость к центру повышает привлекательность. В производственно-складских площадях, основной риск создается качеством арендатора и спецификой складского или производственного бизнеса. Высока вероятность ротации арендаторов. Да и техническое состояние в этом сегменте зачастую вызывает много проблем, которые сказываются на затратах по эксплуатации этих объектов.

Высококачественные объекты в хороших локациях имеют меньше рисков. Самый «надежный» и «беспроигрышный» вариант –инвестирование в так называемый топовый стрит-ритейл. Это небольшие торговые помещения с витринными окнами, расположенные на оживленных центральных улицах,где количество потенциальных покупателей максимально. Эта категория торговой недвижимости считается самым ликвидным товаром. Во-первых, расположение на центральных торговых улицах дает возможность арендаторам если не получать высокую прибыль, то повысить престижность своей торговой марки. Во-вторых,витринные окна играют роль рекламоносителя, и это также привлекает потенциальных арендаторов. Эти два фактора позволяют назначать высокие арендные ставки, а также довольно легко находить новых арендаторов, если прежние решили отказаться от аренды. Соответственно, помещение практически никогда не будет пустовать и будет приносить своему владельцу стабильно высокий доход. Эта перспектива стабильно высокого дохода, в свою очередь, делает достаточно простым поиск покупателя на такое помещение, в случае, если инвестор захочет его продать. А расположение в уникальных, «невосполнимых» местах позволяет продать его относительно дорого (в расчете на квадратный метр), поскольку таких объектов в принципе мало. Все это дополняется небольшими размерами помещения и,как следствие, – невысоким объемом инвестиций, которые потребуются.

Если принять во внимание эти плюсы,то становится понятно, почему при не самой высокой доходности эти наименее«рисковые» объекты стоят гораздо дороже остальных.

Если говорить о степени риска, то следом за топовым стрит-ритейлом идут бизнес-центры класса А и крупные ТРЦ,далее – офисы класса В, средние ТЦ и качественные складские комплексы. Самые высокие риски присутствуют в инвестировании в некачественную офисную и торговую недвижимость, а также в несовременные производственно-складские объекты.

Кстати, при покупке строящегося объекта недвижимости с расчетом перепродажи по более высокой цене готового объекта можно получить наибольшую доходность (в большей степени это касается жилья). Однако и риски здесь существенно выше. Кроме того, понадобятся вложения в отделку при создании арендного бизнеса.

При оценке рисков есть и еще один общий принцип. Если вы покупаете объект с уже сданными в аренду площадями, то риск, что вложения окажутся неэффективными, снижается, ведь не придется тратить время на поиск арендаторов и можно будет с первого дня получать арендный доход.

Посмотреть комментарии

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости