• warning: Parameter 1 to theme_field() expected to be a reference, value given in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/includes/theme.inc on line 176.
  • warning: Parameter 1 to theme_field() expected to be a reference, value given in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/includes/theme.inc on line 176.
  • warning: Parameter 1 to theme_field() expected to be a reference, value given in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/includes/theme.inc on line 176.
  • warning: Parameter 1 to theme_field() expected to be a reference, value given in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/includes/theme.inc on line 176.
  • deprecated error: Function ereg() is deprecated in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/sites/all/analytic/Includes/an_lib.php on line 12.


Инфраструктура поселка в условиях кризиса

Жилая недвижимость Первичная недвижимость
  • 14 Июль, 2010
  • 21:05

Инфраструктура поселка в условиях кризиса

Инфраструктура поселка в условиях кризиса

Возведение инфраструктурыкоттеджного поселка некоторые застройщики восприняли в кризис какнеобязательную роскошь. Подчас они отказывались не только от дополнительных, нои от необходимых затрат, дабы снизить стоимость домовладений или земельныхучастков и привлечь тем самым покупателей.

Экономная экономика



В период кризиса многие девелоперы вынуждены были изменить проекты загородныхпоселков. «Один из часто встречающихся видов реконцепции заключается всокращении инфраструктуры», — отмечает Александр Дубовенко, директор поразвитию компании GOOD WOOD. Сегодня инвесторы не готовы финансировать созданиеобъектов, требующих серьезных вложений: фитнес- и яхт-клубов, гольф-полей, ресторанов.Кроме того, сокращаются прогулочные зоны, детские площадки, уменьшается ширинадорог, упрощаются въездные группы, порой застройщики отказываются даже отзапланированных централизованных водопровода и канализации.

По мнению Татьяны Алексеевой, руководителя отдела исследований компании VescoConsulting, основной акцент во всех коттеджных поселках в настоящее времяделается на готовность коммуникаций и дорог. Социальная, спортивная иразвлекательная составляющие, по ее мнению, не повышают привлекательностьпоселка в глазах потенциальных покупателей, поскольку они ориентированы насокращение затрат и внимательно относятся к любым лишним опциям. Вбизнес-сегменте застройщики создают лишь минимальный набор, основным критериемдля них стала самоокупаемость инфраструктуры.

Алла Прохина, директор департамента загородной недвижимости Chesterton,считает, что подобная тенденция связана не только с финансовым кризисом, но и стем, что многие клиенты предпочитают использовать сетевые объекты, находящиесяв транспортной доступности. «Некоторые покупатели уже имеют опыт постоянногопроживания за городом и четко представляют, какие именно услуги им нужны. Всечаще на рынке появляются проекты, где инфраструктура вынесена за пределыпоселка. Благодаря этому, с одной стороны, быстрее окупаются затратыдевелопера, с другой — появляется больше возможностей привлечь крупные иизвестные сети, которые могут предложить сервис столичного уровня», — отмечаетА. Прохина.

В числе поселков, где были перенесены сроки строительства объектовинфраструктуры, эксперты назвали Crystal Istra, Папушево, Пестово, Шоколадный.В поселке Нахабино-Парк девелопер отказался от парка экзотических растений,сигарной комнаты, лодочной станции. В Гагаринлэнде бетон для внутренних дорогзаменили песчано-гравийной смесью, уличное освещение вместо скрытой разводкисделали по воздуху. В Львовских Озерах не будет центральной канализации.

Необходимый минимум



Набор инфраструктуры зависит от класса, концепции и размера коттеджногопоселка. Однако существует определенный минимум, который должен быть в любомпоселке. В него, по словам Тимура Сайфутдинова, управляющего директорадепартамента жилой недвижимости компании Blackwood, входят охрана и КПП,административное здание с сервисными службами, детские и спортивные площадки,прогулочные зоны, мини-маркет.

«Уровень охраны может существенно отличаться в поселках разного класса, —добавляет Павел Трейвас, коммерческий директор Villagio Estate. — Минимальныйкомплекс мер защиты в загородных объектах сегмента эконом включает в себяогороженную территорию, контрольно-пропускной пункт и охрану на въезде. Вбизнес-классе может прибавиться видеонаблюдение и патрулирование внутреннейтерритории. В элитных коттеджных комплексах за безопасность жителей обычноотвечают сотрудники вневедомственной охраны или частных охранных агентств».

Не обойтись в поселке и без единой эксплуатационной службы. В экономклассетакая организация следит за состоянием инженерных систем и коммунальных сетей,убирает территорию, вывозит мусор. В поселках более высокого ценового сегментасфера ответственности эксплуатирующей организации шире: ее сотрудники,например, ухаживают за парками, водоемами, деревьями и цветниками.

Сеть социальной инфраструктуры зависит от возможностей и желания девелоперапривлечь внимание клиентов какой-нибудь необычной фишкой, а такжепозиционирования проекта на рынке. «Для экономкласса обычно планируютминимальный набор коммерческих объектов, — говорит П. Трейвас. — Это может бытьмини-маркет, аптечный пункт, кафе и т. п.». Иначе дело обстоит в бизнес- иэлитклассе, где все определяется фантазией застройщика.

«На инфраструктурную сеть поселка влияет также и его размер. В камерныхзагородных комплексах (до 20 домов), как правило, достаточно лишь детских испортивных площадок, — говорит Людмила Ежова, исполнительный директор компании«Терра-Недвижимость». — Для проектов на 100–300 домов требуются детский сад исупермаркет, а если коттеджей свыше 300, то понадобятся еще и собственнаяшкола, и медицинский центр». Кроме того, при создании концепции следует оценитьрасстояние, на котором расположены объекты внешней инфраструктуры.

Примерный порядок создания инфраструктурной сети в поселке таков: внешнееограждение, обустройство зон охраны, строительство внутренних дорог, подведениеэлектричества. Владимир Ефимов, коммерческий директор группы компаний «РодныеЗемли», отмечает, что в загородных комплексах экономкласса инженерныекоммуникации обычно прокладывают в середине или ближе к концу строительства, впоселках повышенной комфортности — по достижении 50%-ной готовности проекта.Социально-бытовые объекты возводят, как правило, уже на этапе 90–95%-ной стадииготовности.

Сколько стоит allinclusive?



Стоимость строительства инфраструктуры обычно закладывают в цену объекта, а ееобслуживание учитывают в эксплуатационных платежах.

По словам Юлии Грибковой, руководителя отдела продаж загородной недвижимостиагентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», обширная инфраструктура можетудорожить проживание в поселке в два — два с половиной раза. Ведь все затратына содержание яхт-клубов, спа-центров и ресторанов ложатся на жителей поселка,а это около 70% от ежемесячных платежей. По данным агентства «Усадьба», взависимости от класса объекта, размера дома и участка расходы могут составлять40 тыс. руб./мес. и более. В эту сумму входит поддержание в порядке дорог,зданий и территорий общественного пользования, зон отдыха, детских площадок,охрана, украшение поселка по праздникам и пр. Пользование инфраструктуройоплачивается дополнительно.

Более всего, по словам Ю. Грибковой, у жителей коттеджных поселков востребованыдетские объекты — развивающие центры, спортивные секции, детсады, площадки,бассейны. При этом пребывание ребенка в дошкольном учреждении обходится жителямпоселка ежемесячно в сумму от 15 до 20 тыс. руб., а обучение в загородной школе— от 20 до 60 тыс. руб./мес. Кроме того, родителям придется оплатитьвступительный взнос.

Самым действенным способом оптимизации расходов на содержание и эксплуатациюэлементов инфраструктуры эксперты считают возможность открыть к ним доступизвне. Кроме того, во многие объекты, требующие существенных инвестиций, такиекак рестораны, кафе, фитнес-центры, привлекают аутсорсинг.

На рынке есть примеры реализованных в кризис крупных инфраструктурных центров.Например, компания «ОПИН» завершила возведение комплекса «Павлово Подворье». Пословам Надежды Креславской, начальника управления по работе с клиентами ОАО«ОПИН», жители поселка Павлово платят не за содержание комплекса, а лишь заэксплуатационные и коммунальные услуги. В настоящее время ежемесячные расходысоставляют 24 тыс. руб./мес.

Кризис практически не повлиял и на создание инфраструктуры поселка КняжьеОзеро. Все объекты здесь проектирует и возводит девелопер — холдинг «САПСАН».Уже сейчас к услугам жителей магазины, аптека, медицинский центр, рестораны,детский сад, школа, торговый центр. В июне откроется живой уголок. Кроме того,в этом году планируют ввести в эксплуатацию спортивно-оздоровительный центр«ДАКАР» общей площадью 1472 кв. м, а в следующем — бассейн.

Ежемесячные расходы жителей Княжьего Озера зависят от размера домовладения иего расположения в поселке и колеблются в пределах 20–40 тыс. руб. Платежираспределяются равными долями исходя из затрат рабочего времени и средств накаждую опцию: уборку территории, озеленение, вывоз мусора, обслуживаниеинженерных сетей, охрану, уличное освещение. Рестораны, торговый центр, школа идетский сад — коммерческие объекты, за содержание которых жители не платят.

Интересное решение предложено девелопером в поселке экономкласса ОкскаяСлобода. Жители могут со скидкой пользоваться инфраструктурой курорт-отеля«Царьград», который построен в 10 км от загородного объекта. К их услугам бассейн,рестораны, бары, спа- и фитнес-центр, горнолыжный спуск. Подобный тандемположительно сказывается на развитии двух разных бизнесов.

Без подряда, но собещаниями



Несмотря на то что, по мнению большинства экспертов, коттеджные поселки безподряда должны располагать минимальным инфраструктурным набором, включающим всебя заборы, дороги, коммуникации и охрану, на практике все бывает иначе. Пословам Ивана Синицына, партнера проекта «Новые дачи», культура поселков безподряда еще не сформировалась. «В настоящее время конкурентным преимуществомявляется наличие в них внутренних дорог, а говорить о минимальном наборесоциальной инфраструктуры преждевременно», — считает эксперт.

С коллегой согласен А. Дубовенко. Он отмечает, что сейчас на рынке представленобольшое количество поселков с участками без подряда, в которых нет даже самогонеобходимого — дорог и электричества. По его мнению, все дело в том, чтооптовые цены на сельхозземли в 100-километровой зоне от Москвы находятся впределах 50–500 долл./сотка, а обеспечение участка необходимой инфраструктуройобойдется землевладельцу существенно дороже — от 2 до 5 тыс. долл./сотка.«Поэтому на рынке появляются предложения по 1,5 тыс. с обещанием построить вбудущем город-сад с дорогами, электричеством, газом, прогулочными зонами и т.д.», — говорит эксперт. Он считает, что такой подход уже в ближайшее времяможет привести к появлению обманутых дачников. 

ИринаОгурцова

Посмотреть комментарии

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости