• warning: Parameter 1 to theme_field() expected to be a reference, value given in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/includes/theme.inc on line 176.
  • warning: Parameter 1 to theme_field() expected to be a reference, value given in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/includes/theme.inc on line 176.
  • warning: Parameter 1 to theme_field() expected to be a reference, value given in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/includes/theme.inc on line 176.
  • warning: Parameter 1 to theme_field() expected to be a reference, value given in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/includes/theme.inc on line 176.
  • deprecated error: Function ereg() is deprecated in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/sites/all/analytic/Includes/an_lib.php on line 12.


Столичные бизнес-центры готовы на все ради клиента

Аренда Нежилой фонд
  • 01 Июль, 2010
  • 13:11

Столичные бизнес-центры готовы на все ради клиента

Столичные бизнес-центры готовы на все ради  клиента

На рынке профессиональной офиснойнедвижимости Киева наблюдается стабилизация арендных ставок и постепенноесокращение количества пустующих площадей. Однако найти офис по-прежнему непроблема — к найму предлагаются более 150 тыс. помещений самого разногокачества (без учета непрофессиональных).
В борьбе за крупных арендаторов владельцы киевских БЦ готовы идти на серьезныеуступки, предлагая весьма лояльные условия сосуществования, пишет Деловаястолица.
Особенно усердствуют на этой ниве хозяева строящихся и вводимых в эксплуатациюкомплексов, откровенно демпингующие при подписании предварительных договороваренды с потенциальными клиентами.
С прицелом на качество и дешевизну
Адаптировавшись к затянувшимся кризисным явлениям, многие арендаторыпрофессиональной офисной недвижимости столицы занялись улучшением своих условийразмещения. На руку компаниям играет довольно высокая вакантность площадей встоличных бизнес-центрах и наблюдаемое на протяжении всего периода кризисасущественное падение расценок на аренду.
«С третьего квартала 2008 г.средние месячные арендные ставки в бизнес-центрах класса А снизились с $70–85до $28–35/кв. м, класса В — с $40–65 до $13–20/кв. м ($20–25 для помещений,находящихся в самом центре города), класса С — с $25–40 до $8– 13/кв. м.
Несмотря на столь радостное для арендаторов явление, вакантность уменьшаетсяочень медленно: если в провальном 2009 г. она составляла в классе А 18%, а вклассе В — 22%, то сегодня в первом пустуют порядка 10%, а во втором около 19%помещений. Если же говорить о недавно запущенных в работу комплексах, то тамэтот показатель может достигать 30–40%)», — рассказывает директор департаментаофисной недвижимости компании Colliers International Максим Ткаленко.
С начала 2010 г.риэлторы отмечают явное уменьшение числа клиентов, сокращающих арендуемыеплощади для оптимизации затрат. Зато растет число фирм, расширяющих своиплощади или только заходящих на рынок (зачастую повторно).
«Сейчас становится актуальной миграция, связанная с успешностью бизнеса:компании переезжают в более современные БЦ, зачастую расширяя при этомзанимаемую площадь. Кроме того, из-за смены политической верхушки в стране накиевский рынок приходят новые компании (как крупные региональные, так и вновьсоздающиеся), которые также заинтересованы в профессиональных помещениях.
Поэтому можно говорить уже о реальном, а не виртуальном (переезд из офиса вофис) приросте клиентской базы. Как бы не развивались фриланс иинтернет-технологии, без офиса нормальной компании функционировать оченьсложно», — отмечает директор отдела агентских услуг АН «Ситикон» Эдуард Бразас.
По динамике заполнения пустующих помещений наиболее позитивная ситуациянаблюдается в классе А, где предложение в течение года уменьшилось почти вдвое.Объясняется это двумя основными факторами. Во-первых, владельцы подобнойнедвижимости существенно снизили расценки, что дало возможность компанияммигрировать в данный класс, не увеличивая своих затрат. Во-вторых, напротяжении последнего полугодия 83% транзакций в сегменте аренды офисовприходится на зарубежные (международные и российские) компании, привыкшиеарендовать самые престижные помещения.
Правда, генеральный директор компании «Траектория» Сергей Клименко утверждает,что активно заполняются площади лишь в тех БЦ класса А, собственники которыхпредлагают наиболее комфортные условия размещения по наименьшей цене. «Средниеи крупные компании научились отстаивать свою позицию относительно стоимостиаренды офисных помещений.

Поскольку вакантность в бизнес-центрах столицы по-прежнему высока и найти новыйофис несложно, это является их главным козырем в переговорах по пересмотруставок или при поиске новых помещений. Зачастую разница между арендой площадейкласса А и более простого помещения с учетом скидок и бонусов составляет всего$3–10 кв. м/мес., а иногда и вообще отсутствует», — отмечает управляющийпартнер фирмы «Диалог-Классик» Артем Новиков.

Немудрено, что от желания компаний улучшить свои условия размещения пострадалисобственники комплексов класса В, где фиксируется самая высокая на рынкевакантность (19%) и негативная динамика наполняемости помещений (за полторагода вакантность выросла на 2%).

«Основная причина этого явления в перенасыщенности рынка помещениями класса В:их суммарная площадь составляет на данный момент 750 тыс. кв. м, или 70% отвсего имеющегося предложения. К тому же эти площади являются крайненеоднородными с точки зрения качества. Поэтому он стал главным поставщикомарендаторов в более высокий класс», — объясняет Максим Ткаленко.

Увеличение вакантности в данном сегменте эксперты также связывают с тем, что втечение последнего года предложение подобных площадей растет быстрее спроса. В2009–2010 гг. на рынок были выведены более 80 тыс. кв. м помещений в БЦ классаВ («Капитал Холл», «Левобережный», «Флора Парк», «Вектор», «Протасов», Cremona,«Кинетик», БЦ на Туровской, 19-б), в то время как пополнения класса А непроизошло.

Борьба за клиента не прекратится

По утверждению брокеров, главными потребителями площадей в профессиональныхбизнес-центрах сегодня являются компании, представляющие IT-индустрию (до 32,5%всего объема сделок), розничную торговлю и сферу FMCG (в совокупности — 13,7%),а также телекоммуникационные (11,3%) и финансовые (8%) компании. Международныефирмы, как правило, арендуют помещения площадью более 1 тыс. кв. м, аукраинские — 100–200 кв. м со свободной планировкой и минимумом неиспользуемыхплощадей. Знаковыми сделками последнего времени стала аренда офиса в 3,6 тыс.кв. м компанией Oriflame в БЦ «Левобережный» (ул. М. Расковой, 2-а), 2,66 тыс.кв. м фармацевтической компанией Sanofi-Aventis в БЦ «Прайм» (ул. Жилянская,48–50), 2 тыс. кв. м фирмой Huawei Technologies в БЦ «Ирва», 1,5 тыс. кв. м фармацевтическойкомпанией Boeh-ringer Ingelheim Pharma GmbH в офисном центре на улицеТургеневской, 26. Крупнейшей же сделкой первого квартала 2010 г. риэлторы считаютдоговор аренды 3,7 тыс. кв. м в офисном центре «Капитал Холл», заключенныйкомпанией UTG (Украинская Торговая Гильдия).

В малогабаритном же сегменте, по словам Сергея Клименко, арендаторырассматривают преимущественно БЦ средней руки, расположенные в приближенных кцентру районах (Лукьяновка, ул. Жилянская, Саксаганского, Горького и т. п.). «Собственникибольшинства бизнес-центров, особенно с повышенной вакантностью, уже смирилисьсо снижением уровня доходов от арендных платежей и поняли, что сейчас на рынкегосподствует арендатор.

В отличие от сегмента торговых площадей, они прилагают максимум усилий дляпривлечения и удержания клиентов. В очень многих БЦ по-прежнему практикуютсяарендные каникулы, фиксирование ставки в национальной валюте, введениеразличных дисконтных программ. Их собственники готовы оплачивать услугириэлторов и полностью или частично компенсировать стоимость ремонтных работ,что позволяет арендатору избежать затрат на отделку», — рассказывает АртемНовиков.

Для уже имеющихся арендаторов владельцы столичных БЦ все еще идут на пересмотрдоговоров в пользу «постояльцев», дополнительное снижение арендных ставок,уменьшение или полную компенсацию эксплуатационных расходов (за исключениемстоимости электроэнергии и водоснабжения), а также на сокращение занимаемойарендаторами площади без применения штрафных санкций.

Уступчивость хозяев БЦ легко объяснима: им приходится конкурировать не только соткрывшимися в 2009–10 гг. комплексами (суммарной площадью 110 тыс. кв. м), нои с предложением только готовящихся к запуску центров, владельцы которыхзавлекают потенциальных клиентов еще более выгодными условиями. Например, квыходу на рынок готовятся БЦ «Экспланада» (класс А, 48 тыс. кв. м), БЦ «Топаз»(класс А, 22 тыс. кв. м), БЦ HPBC-II (класс А, 20 тыс. кв. м), БЦ «Премиумцентр» (класс В, 52 тыс. кв. м), БЦ FIM Center (класс В, 9,2 тыс. кв. м).

«Многие, особенно новые бизнес-центры, в борьбе за клиента будут не толькопродолжать снижать арендные ставки и предоставлять дисконты для крупныхарендаторов, но и совершенствовать программы лояльности, уменьшая, например,размер предварительного взноса и страхового депозита до размера месячнойарендной платы, фиксируя арендные ставки и максимально возможный размер ихизменения на достаточно длительный срок, включая в арендную плату НДС и т. п.Но для мелких арендаторов (до 200 кв. м) ставки, по всей видимости, останутся на прежнемуровне», — рассказывает Артем Новиков.

Сходятся эксперты и во мнении, что на протяжении ближайшего года вакантностьстоличных бизнес-центров останется достаточно высокой, а значит, поводов дляповышения арендных ставок не предвидится. «Средние ставки аренды помещения в БЦКиева по-прежнему превышают аналогичные расценки в Праге, Софии, Братиславе илиБудапеште.

Кроме того, по итогам 2010 г.рынок должен пополниться еще на 220 тыс. кв. м офисных помещений, собственникикоторых будут демпинговать. Поэтому не исключено, что ставки даже немногопросядут», — резюмировал руководитель департамента стратегического консалтингаUTG Виктор Оборский.

Деловая столица

Посмотреть комментарии

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости