Стоит ли покупать чужие кредитные обязательства?

Ипотека
  • 23 Июнь, 2010
  • 2:06

Залоговая недвижимость: стоил ли покупать?

Залоговая недвижимость: стоил ли покупать?

Еще год назад аналитики банковского сектора прогнозировали,что кризис спровоцирует выброс на рынок большого количества залогов - квартир,автомобилей, земельных участков - по смехотворно низким ценам.

Пока прогнозы не оправдывались, но кредитные брокеры уверяют, что расцвет этого рынка только начинается: нынешний год ознаменуется окончанием кредитных каникул, оформленных должниками в прошлом году, и массовым выбросом залогового имущества на продажу. Перспектива купить квартиру или авто по цене ниже средне рыночной заманчива, однако следует помнить, что овчинка не всегда стоит выделки, и покупатель часто рискует приобрести за свои деньги чужую головную боль...

 

Кредит "с чужого плеча"

Оценить, сколько залогового имущества сегодня продают банки,практически невозможно. Официальных данных нет ни у регулятора, ни у Государственной исполнительной службы (ГИС), которая занимается отчуждением имущества. Не ведется также и статистика по объектам недвижимости, которые забираются у должников. При этом найти объявления о реализации залогового имущества можно на сайте каждого банка, который выдавал ипотечные и потребительские кредиты. Можно также поискать информацию о продаже залогов через аукционы на сайте Министерства юстиции. Однако тот, кто собирается купить за копейки заложенную "двушку" или Lexus, глубоко заблуждается: практически все залоговое имущество выставляется на рынок по цене, адекватной сегодняшнему дню. Ни для банка, ни для заемщика продажа имущества по заниженной стоимости не имеет никакого смысла: чем дороже "уйдет" залог, тем меньшим останется непогашенное тело кредита.

 

"Действительно, торговля залогами стала тенденцией, -подтверждает генеральный директор Platinum Bank Грэг Краснов. - Однако при продаже через аукцион убыток банка увеличивается - то есть на сегодня это не самый оптимальный способ решения проблемы. К тому же во многих случаях коэффициент LTV (отношение суммы кредитак рыночной стоимости залога) сегодня достаточно высок, и продажа залога зачастую не компенсирует задолженности заемщика перед банком. Пока мы в этом процессе стараемся не участвовать. Если появляется проблемный кредит, банк берет залог на баланс с последующей реализацией после стабилизации цены насреднерыночном уровне".

Впрочем, ситуация двойственная: долго держать на балансе чужие квартиры в ожидании рыночной цены банкам невыгодно. Тем более что скоро количество таких залогов может резко увеличиться - на днях Национальный банк Украины подготовил проект изменений в ряд законов, направленных на защиту прав кредиторов. Дабы снизить убытки банковского сектора от действий заемщиков,уклоняющихся от уплаты долгов, НБУ предлагает разрешить судам по заявлению банка принимать решения о выселении людей из квартир, находящихся в залоге, и отменить необходимость получения согласия органов опеки на реализацию залога.

 

Так что вполне возможно, что купля-продажа чужих долгов в текущем году выйдет на качественно новый уровень и станет обычной реалией рынка движимого и недвижимого имущества. И в этом случае необходимо помнить о двух сторонах медали: с одной стороны, при покупке залогового имущества в некоторых случаях действительно можно существенно сэкономить, однако в качестве"компенсации" можно получить массу проблем и судебную возню с несогласными должниками. Юристы отмечают, что на сегодня практически любой вид приобретения залогового имущества является рискованным: оспорить можно и правомерность сделки по отчуждению залогового имущества, и судебные решения о конфискации, и результаты проведения аукциона.

Потенциальных покупателей залоговых квартир отпугивают не только не низкие цены, но и многочисленные риски, которые сопряжены с покупкой такого жилья. "Основной особенностью подобных сделок является тот факт,что юридически переход права собственности на имущество возможен только после того, как обременение с квартиры будет снято. Если собственник квартиры добровольно решился на продажу, он осознанно принимает участие во всех действиях, связанных с этим. Если же инициатором продажи выступает банк, то вполне возможны различные "маневры"продавца, которые значительно затягивают процесс продажи. К тому же всегда нужно учитывать фактор семейных отношений, ведь для продажи совместно нажитого недвижимого имущества нужно согласие обоих супругов, даже если они находятся в бракоразводном процессе. Особое внимание также следует уделить зарегистрированным на этой жилплощади несовершеннолетним детям, особенно если продажа проходит принудительно. Для продажи такой квартиры нужно согласие органа опеки. Игнорирование этой нормы однозначно приведет к признанию сделки недействительной, поскольку нарушены права ребенка. А если продажа была осуществлена банком через аукцион без согласия собственника, возникает огромный риск длительных судебных баталий с бывшим собственником квартиры.

Юристы выделяют несколько наиболее распространенных схем продажи залогового жилья. Первая - это досрочное погашение кредита, когда потенциальный покупатель платит первичному заемщику сразу всю сумму стоимости квартиры, заемщик из этой суммы, в свою очередь, рассчитывается с банком,квартира выводится из-под ипотеки и переоформляется на нового покупателя. Ненужно забывать, что банк, прежде всего, преследует свои интересы, для него главное - погасить кредит, дальнейшие отношения продавца и покупателя его не интересуют. Если аванс вносится до момента снятия обременения с квартиры, то покупатель рискует потерять свои деньги или долго ждать переоформления права собственности. Взаиморасчеты происходят с продавцом без участия банка, поэтому какие-либо претензии могут быть направлены только продавцу, что может затянуться на долгие годы. Более сложный, но более надежный вариант этой схемы- сопровождение сделки банком. Покупатель вносит деньги, равные сумме покупки,на депозитарную ячейку банка-залогодержателя, а разница между этой стоимостью и не выплаченным кредитом закладывается для продавца в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры. При этом банк создает третью ячейку с письмом для регистрационной службы о снятии залога с имущества.Продавцу банком дается разрешение на продажу квартиры, но залог с нее не снимается. Доступом ко всем трем ячейкам может служить только зарегистрированный договор купли-продажи".

Еще один вариант - это продажа не квартиры, а непосредственно самого кредита, то есть жилье переходит покупателю вместе с ипотечным обременением по кредитному договору. На момент перехода права собственности квартира будет по-прежнему находиться в залоге у банка. При этом покупателю нужно внимательно прочитать условия кредитного договора во избежание каких-либо дополнительных платежей. После погашения кредита новым заемщиком банк выдает документ, на основании которого происходит снятие квартиры из реестра обремененного недвижимого имущества, и регистрируется новый собственник. Но данная схема возможна только в случае одобрения банком личности покупателя,который должен быть финансово в состоянии оплатить кредит.

Безусловно, каждая схема имеет как свои плюсы, так и минусы,и вряд ли может быть признана идеальной как минимум по документам. Дабы обезопасить себя от мошенников, лучше доверить процесс сопровождения сделки специалистам и всегда помнить о том, что бесплатный сыр в виде дешевых квартир и авто просто так на дороге не валяется.

А вот специалисты рынка недвижимости, комментируют прогнозы банкиров о выходе на рынок большого количества залогового жилья, следующим образом:  «Что касается массового выброса залогового имущества, то вряд ли это произойдет в ближайшее время» - говорит Президент ВГО Украинская гильдия риэлторов Н.В. Шкилева. Сделки с залоговыми квартирами происходят, но их количество очень невелико, тенденция к росту есть,но, опять таки, незначительная. Причин тому несколько. Во-первых, чтобы покупатели заинтересовались таким жильем, цена на него должна быть хотя бы на20% ниже рыночной, тогда как банки выставляют свои залоги по рыночной цене. В случае, если должник сам решил продать свою квартиру, то ему тоже невыгодно продавать ее дешево – ему ведь нужно погашать кредит, да и банки, почему-то, не всегда охотно идут на переуступку кредита. Во-вторых, кредитные квартиры посреднической цене не очень интересуют покупателей, так как в придачу к ней можно получить массу проблем: не выписанные жильцы, если квартира продается по решению суда, признание сделки недействительной, если были нарушены права предыдущих собственников и т.д. »

Посмотреть комментарии

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости