Покупаем квартиру на вторичном рынке: что нужно знать?

Жилая недвижимость
  • 19 Июнь, 2010
  • 16:16

Купить квартиру и не пожалеть об этом.

Купить квартиру и не пожалеть об этом.

На сегодняшний день многие украинцы по-прежнему предпочитают покупать квартиры на вторичном рынке. Мотивы таких решений разные, но всем необходимо помнить, что на рынке «вторички», существует множество факторов, способных в один момент поставить крест и на сделке, и на средствах покупателя.

Во-первых, сделка купли-продажи квартиры может быть признана недействительной (например, если продавца признают недееспособным на момент заключения сделки). При этом наступает т. н. двойная реституция, когда обе стороны возвращают полученное в результате сделки: покупатель — квартиру, продавец — деньги. Эта ситуация может стать для покупателя еще печальней, если в целях экономии на платежах в договоре была указана заниженная стоимость сделки. В этом случае вернуть свои деньги целиком практически невозможно. Более того, разница между реально полученными деньгами и теми, что придется возвращать в случае расторжения сделки, сама по себе может стать сильным искушением для продавца, даже если он с самого начала и не задумывал никаких «фокусов». Именно поэтому юристы АН «Город» советуют покупателям отражать в договоре реальную стоимость квартиры. Да и сам факт передачи денег стоит зафиксировать нотариально. Во-вторых, покупатель может вдруг выяснить, что оказался жертвой откровенного мошенничества, например, «купив» квартиру у ложных хозяев, по фальшивым документам и т.д.

Читайте также: Вы хотите купить квартиру. На что нужно обратить внимание в первую очередь. Часть I

В этом случае безвозвратно пропадают все отданные аферистам деньги. Бывают случаи, когда продавцы не замышляли, никаких мошеннических действий, но потом всплывают некоторые нюансы, которые тоже могут привести к признанию сделки недействительной.

Например, если в квартире живут или когда-то жили несовершеннолетние дети (а таких квартир большинство), будьте бдительны. Как рассказала юрист Корпорации АН «Город» Марина Шернина, если в свое время дети не участвовали в приватизации, но были прописаны в квартире, они могут обратиться в суд для признания приватизации квартиры незаконной. И если суд становится на сторону детей, им выделяется их часть во вновь приватизированной квартире, которая уже вам продана, таким образом вы оказываетесь собственником не всего объекта недвижимости, а его части.

Еще один нюанс стоит проследить куда выписали детей из продаваемой квартиры. Хотя за этим и следит Опекунский совет, на практике может оказаться, что новое жилье так и не куплено и семья оказалась с детьми на улице. По закону, если жилищные условия детей ухудшаются, они имеют право пользоваться уже покинутой ими жилплощадью до совершеннолетия – то есть вашей квартирой. Покупая жилье у неблагополучной семьи, не забывайте: у них тоже могут быть дети, которые, например, находятся в интернате. Они также имеют право претендовать на жилье своих бывших родителей. Сделка может быть аннулирована (признана ничтожной).

То же самое нужно сделать, если в квартире жили престарелые люди. В случае, если в результате сделки они оказываются без жилья, они могут претендовать на пожизненное проживание в этой квартире. Кроме того, старики могут иметь такое право, например, по договору пожизненного содержания (даже не являясь при этом владельцем квартиры).

Неприятностей могут доставить не только дети и старики. Как пояснил глава экспертного совета ВГО УГР Сергей Шкилев, на момент сделки у паспортистов ЖЭКа берется так называемая форма-3: справка о количестве зарегистрированных в квартире. Однако позже могут обнаружиться временно выбывшие (соответственно - выписанные) из квартиры: люди, находящиеся в местах лишения свободы, солдаты, командированные на несколько лет в другую страну и пр.А вернувшись, они вправе потребовать аннулировать сделку. Поэтому, придя в ЖЭК, попросите сделать выписку с полной историей регистраций в этой квартире.

Нужно быть предельно осторожным, если в квартире проживают или долгое время проживали те, кто стоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах (злоуптребляющих спиртным видно невооруженным глазом). Такие люди могут заявить о том, что на момент сделки они были невменяемы и тогда сделка аннулируется. Чтобы защитить себя, требуйте у продающей стороны перед сделкой документы о проведенном медицинском освидетельствовании состояния здоровья таких продавцов, причем к врачу сопровождайте «подозрительного» продавца лично (чтобы убедиться, что справка не куплена).

В любом случае, на этапе подготовки к сделке нужно проверить продавца - посмотрите его паспорт, поговорите с ним, а потом перепроверьте полученную информацию у соседей. Проверив личность продавца, проверьте его документы на право собственности. Это могут быть: свидетельство о праве собственности на квартиру, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации. Нельзя иметь дела с копиями, даже нотариально заверенными. Все существенные для заключения сделки документы должны предъявляться в подлинниках. Если у продавца квартиры в качестве документа, подтверждающего право собственности, купчая, договор наследства или дарения или иной документ, выданный нотариусом, обязательно выясните, был ли указанный нотариус на момент выдачи документа уполномоченным это делать. Если нет, документы недействительны и нынешняя сделка - тоже.

Какие документы необходимы с операциями с недвижимостью можно посмотреть здесь.

Если продавец является не единственным владельцем квартиры, должно быть нотариально заверенное согласие всех ее совладельцев; если продавец состоит в браке, а квартира была приобретена в период супружеской жизни, эта квартира считается собственностью этой пары. В этом случае должно присутствовать нотариально заверенное разрешение супруга/супруги на совершение такой сделки. Обязательно нужно разрешение Опекунского совета, если в квартире зарегистрированы дети.

В случае, если квартира получена по наследству, узнайте у продавца о родственниках умершего владельца квартиры, которые теоретически могли бы претендовать на нее. Такой наследник может обратиться в суд с прошением о восстановлении срока на принятие наследства, например, в связи с тем, что он только недавно узнал о смерти родственника и, соответственно, не мог предъявить свои права в установленный законом срок.

Ну а если квартира продается по доверенности, то обязательно требуйте личной встречи с хозяином квартиры. А когда вы встретитесь с хозяином, предложите ему самому заключить сделку.

Следующий шаг – поход вместе с продавцом в ЖЭК за справкой о зарегистрированных в данной квартире. Убедившись, что тут все в порядке, нужно выяснить, не была ли эта квартира ранее предметом судебных разбирательств. Для этого надо сделать запрос по данной квартире в Единый реестр судебных решений. Если была, проконсультируйтесь у юриста, нет ли там риска возобновления дела по вновь открывшимся обстоятельствам.

Итак, продавец проверен – с ним все в порядке. Но, оказывается, расслабляться еще рано. Распространено мнение, что если последняя продажа квартиры была более трех лет назад, то она безопасна с точки зрения возможности ее оспорить, не совсем верно. Определенные риски все равно остаются, но они неизмеримо ниже, чем при свежих сделках. Если ваш продавец сам недавно купил эту квартиру, это уже повод внимательно изучить обстоятельства этой сделки купли-продажи (продавец, права на квартиру, разрешения и т. д.), поскольку именно она является наиболее опасной с точки зрения попытки оспорить ее в суде. Например, предыдущий покупатель не проверял своего продавца так тщательно, как надо, и его родственники могут добиться признания сделки недействительной как заключенной в состоянии недееспособности. Или вдруг выяснится, что ваш продавец приобрел квартиру мошенническим путем, обманув ее прошлого хозяина. При некоторых условиях суд может постановить вернуть квартиру пострадавшему, а вы, конечно, должны были бы получить свои деньги назад от продавца, но где он, этот мошенник? Поэтому, если выяснится, что квартира в течение трех лет несколько раз переходила из рук в руки, лучше отказаться от такой покупки.

Вывод напрашивается сам собой: мало у кого есть время, силы и возможности, осуществить все эти действия самостоятельно, поэтому проще и спокойней будет обратиться к специалистам в крупное агентство недвижимости, которые полностью владеют вопросом и сохранят Ваши время и, в конечном, счете, деньги.

Агентство недвижимости Город

Посмотреть комментарии

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости