Продать с возвратом

Жилая недвижимость Инвестиции Кризис
  • 03 Июнь, 2010
  • 12:38

Продать с возвратом

Продать с возвратом
Хотя для большинства людей главный вопрос в кризис — где взять деньги, отдельных счастливчиков по-прежнему волнует, куда их вложить. В сегменте коммерческой недвижимости давно существует схема, позволяющая решить оба вопроса, однако бизнесмены пока не спешат ею пользоваться. Речь идет о сделках sale-lease-back.

Вариации на тему

Суть такова. Если владелец офиса или магазина нуждается в оборотных средствах, но не хочет расставаться с помещением, он может продать его инвестору и одновременно заключить долгосрочный договор аренды. У данной схемы есть множество модификаций, позволяющих участникам рынка максимально реализовать свои интересы. Например, в договор можно добавить еще один пункт: по истечении срока аренды продавец обязан выкупить объект по фиксированной или рыночной цене. Либо не обязан, но имеет преимущественное право.

Российское законодательство такие сделки разрешает и даже поощряет: возвратный лизинг (как и обычный) позволяет оптимизировать налогообложение. Лизинговые платежи относятся на себестоимость продукции, что уменьшает налог на прибыль, плюс идут льготы по НДС и ускоренная амортизация имущества, благодаря чему налог на имущество сокращается в три раза быстрее. Правда, фискальные ораны тщательно проверяют подобные сделки и могут признать их экономически необоснованными (проводимыми с целью уклонения от налогов). Тогда лизинговой компании отказывают в возмещении НДС или доначисляют дополнительные налоговые платежи (что ложится лишним бременем на клиента – лизингополучателя). Еще один плюс договоров sale-lease-back всех модификаций – гарантия от рейдерских захватов. Объект временно переходит в собственность крупного инвестора, что обеспечивает его неприкосновенность и препятствует недружественному поглощению.

Сам себе арендодатель

Единственное законодательное ограничение для sale-lease-back – запрет на лизинг земли. В то же время покупатель здания обязан также приобрести или арендовать участок под ним. Поэтому обычно лизинговая компания либо покупает землю и сдает ее в обычную аренду, либо арендует и сдает в субаренду. В результате этой хитрой комбинации собственник участка оказывается одновременно его арендатором.

Оформление сделки — процедура долгая и трудозатратная. Необходима государственная регистрация сразу нескольких договоров, регистрация каждого перехода прав собственности. В процессе может возникнуть ситуация, когда данные официальных документов противоречат реальности, что ведет к бюрократическим проволочкам. Поэтому за sale-lease-back берутся только крупные компании, имеющие штат юристов и консультантов, причем стоимость объекта должна быть не менее $500 тыс. — тогда расходы окупаются потенциальной экономией. Если же требуется относительно небольшая сумма, проще взять кредит. Правда, это требует затрат: страховка, комиссия банку, высокие проценты. К тому же в кризис условия ужесточились, ставки выросли. В такой ситуации «возвратная» сделка является доступной альтернативой. «Экономия при sale-lease-back по сравнению с кредитом может достигнуть 20% от стоимости объекта,- считает Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood. – Однако кризис не стал стимулом для развития этого формата, в отличие от США и Европы, где его популярность выросла».

В чужом монастыре


По данным Praedium ONCOR International, в Европе в 2008 году продажи объектов с последующей арендой составили более 20% в структуре инвестиционных сделок. А вот у нас эта схема приживается с трудом. Среди причин низкой популярности sale-lease-back эксперты называют молодость отечественного рынка коммерческой недвижимости, инертность его участников, недостаток инвестиционно привлекательных объектов, а также непрозрачность сегмента, что ведет к серьезным юридическим рискам. Необходимо учесть и общую закрытость информации, особенно в сфере лизинга. Компании стараются не афишировать сделки по возвратному лизингу, опасаясь претензий со стороны налоговых органов. Однако главная причина – бурный до недавнего времени рост цен на коммерческие помещения. До кризиса покупателей на офисы и магазины всегда было больше, чем продавцов, поэтому хозяева с большой неохотой расставались со своими квадратными метрами. Возвратная продажа была попросту безумием, поскольку цена объекта за год могла вырасти вдвое. Да и аренда дорожала слишком быстро, так что быть собственником было значительно выгоднее, чем съемщиком.

Медленные перемены

Кризис кардинально изменил ситуацию. Сегодня камень преткновения не отсутствие продавцов, а нехватка крупных инвесторов, готовых вкладываться в недвижимость. Дело в том, что схема sale-lease-back больше подходит для консерваторов, которых устроит небольшой, но гарантированный доход на длительный срок. Российские предприниматели, привыкшие к финансовой нестабильности, предпочитают более рискованные и краткосрочные, но при этом более доходные вложения. «С начала 2000-х, когда на российский рынок начали приходить западные инвестиционные фонды, схема sale-lease-back начала работать и у нас, — рассказывает директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко. — По сути, инвестор покупает безрисковый объект, уже сданный в эксплуатацию, и получает «готового» арендатора, который приносит стабильный, хотя и невысокий доход (10-12% годовых). При этом не нужно разбираться в тонкостях законодательства, преодолевать административные барьеры, нести другие риски. У нашей компании таких сделок пока не было, да и на рынке их немного. Но перспективы у формата есть. Думаю, с возвращением в Россию западных инвесторов вернутся и сделки sale-lease-back».

Ход конем

Подведем итоги. Sale-lease-back для собственника — это отличная возможность:
1. Получить оборотные средства, когда другие источники финансирования уже исчерпаны.
2. Сохранить за собой помещение на долгий срок по невысокой фиксированной арендной ставке (обычно ниже рыночной).
3. Защитить свое имущество от рейдерских атак.
4. Не переплачивать за банковский кредит и снизить налоговые расходы.
5. Вновь стать владельцем помещения через определенный срок.
Ну а инвестору это позволяет:
1. Приобрести объект недвижимости по цене ниже рыночной (обычно на 15-20%).
2. Получать стабильный гарантированный доход в течение долгого срока.
3. Вложить свои средства с минимальным риском.

Источник информации: 
news.ners.ru

Посмотреть комментарии

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости