Кто взвинчивает цены на квартиры в Украине?

Жилая недвижимость Инвестиции Кризис
  • 20 Май, 2010
  • 22:27

Сколько стоил метр квадратный новостройки и как его считали

Сколько стоил метр квадратный новостройки и как его считали

Цена на новоежилье в процессе продажи возрастает в несколько раз. А свежих покупателей,которые с готовностью лезли бы в кошельки, все нет и нет. Однако простогообывателя эти сетования вряд ли тронут: украинская недвижимость по цене давнооставила в хвосте даже жилье во многих европейских странах.

 

 И даже сейчас, когда народ еще не вполнеоправился от кризиса, цены вновь ползут вверх - по причинам, понятным толькотем, кто эти цены формирует.

 

Языком цифр

 

Сегодня в Украинена каждую тысячу семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, приходитсядве квартиры в новостройке условной площадью в 50 квадратных метров и среднейстоимостью 7,5-8,5 тыс. грн. за метр.

 

Призрак прибыли

 

8 000 грн, 7500 грн, 4 581 грн или, может, 15 000 гривен? Так сколько же он на самом делестоит, квадратный метр жилой площади в новостройке? С помощью экспертов мыпопытались вычислить так называемую объективную условную себестоимость одногоквадратного метра в квартире-новостройке. Предположим, что мы облюбовали себежилище в доме-свечке общей площадью в 10 000 квадратных метров. Допустим, внашем доме 150 квартир. Итак.

 

- Если вамнадо быстро вернуть вложенные деньги (например, кредитные) и получить хорошуюприбыль, вам потребуется оперативно окупаемый проект. Следует остановить выборне на доме с уникальной архитектурой (это будет недешево, да и согласованиезаймет немало времени - подчас оно длится годами), а на типовом проекте, -рассказывает эксперт рынка первичной недвижимости Сергей Нечипоренко.

 

- Кстати,строительство именно таких не прекращалось даже в кризис. Типовые проектывозводят многие крупные компании - наряду с жильем бизнес-класса. Что это задома? Стены - керамзитобетон. Окна часто - в соседние окна. Застройщик не утруждаетсебя детальной разработкой плана прилегающей территории. Выставляемые напродажу квартиры в таких домах объективно не дешевы (если проводить параллели,например, с западноевропейскими аналогами), однако они заметно выигрывают всравнении со стоимостью жилья в более престижных домах в украинскихмегаполисах.

 

И поэтому,несмотря на то что их строят на окраинах, в спальных районах, «типовушки»пользуются колоссальной популярностью. Как у покупателей, так и у строителей.Весь процесс строительства от согласования и геологической разведки местностидо ввода в эксплуатацию может занимать не больше 2 лет. При этом стройканевероятно выгодная: до кризиса в Киеве уже на этапе 2-3 этажей застройщикивыходили на нулевую рентабельность. А все, что строилось выше, приносилоприбыль.

 

Детализациюрасходов на постройку однокомнатной квартиры см. в таблице.

 

«Чистая цена»: абсолютная себестоимостьВид работ

Условная стоимость

Проект. Выбираем типовой

До 15 000 грн (с адаптацией)

Геология (разведка почв, исследование грунтов, определение участка)

От 3 500 грн (геология) + 2 500 грн (исследования) = от 6 000 грн.

Закладка и строительство фундамента

От 400 грн/м2

Возведение «коробки» (остова здания)

От 800 грн/м2

Инженерные сети, внутренние работы

От 900 грн/м2

Внутриквартирные двери + входные двери + металлопластиковые окна

От 170 грн/шт. х 3 (в 1-комн. квартире) + 1 500 грн/шт + 2 800 грн/шт х 2 (в 1-комн. квартире) =    7 700 грн (на одну 1-комн. квартиру)

Кровля

От 70 грн/м2

 

 

Итого:

Длявозведения условных 150 однокомнатных квартир в типовом доме потребуется суммаот 22 876 000 грн. Каждая квартира «тянет» на 152 506 грн 66 коп, утверждает С.Нечипоренко. Делим на 50 квадратных метров (именно такую условную общую площадьмы рассматриваем). И получаем стоимость одного квадратного метра: 3 050 грн.Это даже не 3 500 грн, за которые, по заверениям застройщиков, можно будетоднажды купить квартирки-«экономки»!

 

Конечно,нельзя забывать, что расчеты наши весьма приблизительны. Но даже с поправкой наэто становится очевидным, что реальная стоимость нового жилья эконом-класса(наиболее популярного среди украинцев) значительно ниже той, что значится впрайсах продающих компаний. Откуда же берутся баснословные цифры?

 

Тройное «сальто»

 

Например, поподсчетам Леонида Турчина, зампреда правления Строительной палатыДнепропетровской области, строительство здания как таковое занимает в формулецены лишь 54% (по мнению г-на Турчина «чистая» себестоимость строительства«коробки» 4 200 грн/м2 - без расходов на землеотвод, прокладывание сетей и пр.)Стало быть, еще 46% (а это еще 3 587 грн за каждый м2) занимают все прочиесопутствующие расходы (землеотвод, отчисления в фонд органов местных властей,переселение тех жильцов, на территории частных владений которых строится дом,разработка и прокладывание сетей и пр.). Вот и получается новостройка покрасивой цене в

7 777 грн/м2.

 

-Действительно, объективная себестоимость ново-стройки в два-три раза выше ееабсолютной себестоимости, - рассуждает эксперт рынка недвижимости Украины АлексейСотников.

 

Откудаберется «тройное» удорожание? Алексей раскрывает такую формулу.

 

Если 35% -абсолютная себестоимость (как, например, вычисленные нами 3 050 грн/м2), тодобавляем:

- до 20% -оплата землеотвода (в т. ч. «откаты»), согласования проекта,

- до 15% -стоимость работ по прокладке сетей, коммуникаций,

- 10% -транспортные расходы,

- 20% -накладные расходы (административные, реклама, оплата % по кредитам, текущиевзятки).

 

Итого:

Объективнаясебестоимость: 8 714 грн/м2. Именно такие цифры сегодня можно встретить насайтах компаний-застройщиков, продающих жилье эконом-класса, которое возводитсяна территории Киевской области, а также крупных городов Украины.

 

«Ресторанные» наценки

 

Что ещевлияет на цену недвижимости:

* ФФС (или банк- продающая структура): +10, +40%

С 2003 года вУкраине работает закон, по которому застройщик не имеет права продавать своиобъекты напрямую покупателям. Особенно, если эти объекты еще недостроены иединственным документом на них является свидетельство об инвестировании, апокупатели при этом - физические лица.

 

По идее,закон призван был защитить покупателей от особо агрессивных и алчныхстроительных компаний, которые буквально хватали клиентов за рукав, навязываяим сомнительные проекты еще на уровне «зеленого забора» и не давая при этомникаких гарантий. Здесь нелишне будет добавить, что закон увидел свет послесерии громких разоблачительных скандалов: некоторые застройщики, вместо тогочтобы пустить привлеченные деньги на достройку дома, использовали средства посвоему усмотрению и совсем нецелевому назначению.

 

Законодателямибыло принято решение: между строителями и их клиентами-покупателями долженнаходиться посредник - финансовая организация, которая будет продаватьнедвижимость от имени строителя и, с одной стороны, аккумулировать средства,которые поступают от проданных квартир, а с другой, направлять ихнепосредственно на объект и следить за ходом строительства и честнымиспользованием денег. Организации получили название Фонд финансированиястроительства.

 

Теоретически,такой фонд может быть создан при банке, с которым сотрудничает застройщик иликоторый инвестирует в эту стройку, при самой строительной организации, приколлективе инвесторов. Однако на практике чаще всего Фонды возникают какоткровенные «дочки» самих застройщиков. Очевидно, что их контролирующие функциив таком случае весьма условны. Зато более чем конкретны функциипродавцов-посредников. Новостройки, поступающие на реализацию через ФФС,неожиданным образом обрастают наценками. Да так, что эконом-класс подчас едвали не уравнивается в стоимости с бизнес-классом.

 

* Риелторы: +2, +15%

 

Официальноспециалисты по недвижимости в Украине не имеют права брать склиентов-покупателей больше 5% от рыночной стоимости приобретаемого жилья. Напрактике, однако, бывают исключения.

 

На пикеажиотажных продаж и роста цен на украинскую недвижимость, которые были отмеченыв 2005-2007 годах, приобрести новостройку непосредственно у застройщика былонепросто: квартиры в еще не сданных домах официально стоили на 30-40% дешевле,чем на вторичном рынке. Потенциальные покупатели рады были бы приобрести еще несуществующие стены (стройплощадки в тот момент редко замирали, все сдавалосьболее-менее в срок), - выгодно ведь! Но сделать это было почти невозможно.

 

Небольшие поплощади квартиры от застройщика (1-2-комнатные) буквально разлетались в течениенескольких часов, как только появлялись в продаже. Доходило до того, что народ,будто в прежние времена за маслом или сигаретами, выстраивался в живую очередь«по записи» у парадных ворот ФФС еще затемно, записывался и терпеливо ждал:авось повезет! Везло единицам. Остальные квартиры таинственным образомиспарялись. А спустя полмесяца появилась вновь - уже в ассортименте риэлторов.Цены, как и положено новому дому, были ниже среднерыночных, но заметно выше,чем те, по которым продавал представитель застройщика.

 

Проворныеброкеры рассказывали, что эта компромиссная цена - не что иное, как плата заединственно существующую возможность приобрести неплохое новое жилье.

 

Под Чертой

 

Сегодня,когда многие застройщики рады были бы продать свои объекты хотя бы по их«родной цене», возрождение системы спекулянтов маловероятно, считаютнаблюдатели. Однако в то же время неудовлетворенный спрос на новое жилье (а онвспыхнул и затлел во время кризиса, когда стройки встали) год от года будетрасти. И, конечно, наш проворный народ обязательно изобретет еще одну формулунеожиданной цены. Остается только гадать, на сколько она поднимет изначальноустановленную планку: вдвое, втрое, в десять раз? И много ли найдется таких,кто будет готов банально переплачивать?           

 

 

Автор :Светлана Голландс  

Источник информации: 
aif.uа

Посмотреть комментарии

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости