Рынок недвижимости Украины в реальности и перспективе

Аналитика
  • 26 Апрель, 2010
  • 16:35

Рынок недвижимости Украины в реальности и перспективе

Рынок недвижимости Украины в реальности и перспективе
Уже почти стерлись в памяти специалистов, покупателей и продавцов громкие перипетии обвала рынка недвижимости. Падение цен, случившееся осенью 2008 весной 2010 уже кажется далеким и не таким страшным явлением как о нем говорили предсказатели.

На сегодняшний день ни риэлторы, ни аналитики рынка, ни простые граждане не имеют единого сценария развития ситуации в сфере недвижимости. Это касается и цен и собственно жилья. 
Под влиянием кризисных явлений, многие предприятия стали относиться к статистике и аналитике особым вниманием. Поэтому, руководители таких предприятий уже не надеются на данные «со стороны», а используют собственные, в которых уверены. Таким образом, они дают своим клиентам реальную картину рынка, а предприятию гарантируют отличные конкурентные преимущества. Зачастую, такая «корпоративная» статистика не становится достоянием общественности, а зря. Именно она помогает увидеть ретроспективу событий и цен, стать основой для наиболее объективной аналитики.

Что говорит статистика?

Общий взгляд на статистику дает нам единый вывод – рынок недвижимости стабилен. 
Ценопад осени 2008, который составил на жилую недвижимость 40-50% стал, по сути, единственным эпизодом снижения. В некоторых регионах уже в конце декабря, перед самыми новогодними торжествами зафиксировано повышение цен. В большинстве же областей повышение началось в феврале-марте 2009. С этого времени цены вошли в коридор реальной покупательной способности. Колебания конечно же происходят, но они не существенны для рынка. А общий рост цен, на 0,5-1% и более процентов, медленно, но верно происходит ежемесячно.

Так прошел весь 2009 год. Это не в коем случае не год стагнации рынка – квартиры продавались и покупались. Эксперты сходятся в одном: так и будет до конца года. В остальном, их прогнозы и оценки могут даже противоречить друг другу.
Так же можно выделить две области, где прогнозы более-менее сходятся.
Большинство экспертов придерживаются точки зрения, что «без ипотечного кредитования развития рынка не будет».

Точка зрения

Украинский покупатель жилья ориентируется сейчас на собственный средства и не питает особых надежд на возрождение ипотеки. Сами банкиры весьма осторожно высказываются о ней, давая понять, что она возможно будет, в 2011 году. В общем, предсказать ее оживление невозможно, а уж объемы и условия, несомненно, будут далеки от прошлых лет. Рынок живет в «бескредитных» реалиях около полутора лет и подстроился под такие условия. Для многих украинских семей этот период стал временем приобретения собственного жилья, купить которое у них не было возможности.

Комментируя «бескредитную» ситуацию на рынке, председатель Экспертного совета УГР Сергей Шкилев говорит следующее: «Возрождение ипотеки ожидаемо и риэлторами, и клиентами, и банкирами. Но сейчас никто не в состоянии прогнозировать ее начало наверняка. В связи с этим, внимание заслуживают две мысли. Первая заключается в том, что массовое кредитование начнется во второй половине 2011 с крупных городов. Вторая же, состоит в уверенности, что открытие ипотеки зависит не столько от банков, сколько от экономической и политической ситуации в Украине, да и во всем мире».
Второй областью, где мнения экспертов принципиально сходятся, является ситуация на первичном рынке. Единая точка зрения заключается в тезисе, что «без кредитования массового строительства в Украине не будет».

Проблема не заключается в отсутствии средств. Для нового строительства или завершения строительства перспективных объектов банки выделяют деньги. Гарантией является точный экономический расчет рентабельности объекта. Примерами изобилует не только столица, но и регионы. Например, в 2009 г. «Укрсоцбанк» продолжил кредитование объемом 7 млн. у.е. для комплекса жилых апартаментов «Никитский Дворец», строительство которого продолжается в Ялте. В начале 2010г. банк выделил новый кредит в 5,9 млн. долл. для этого перспективного проекта. Но единичные объекты не делают погоду на рынке, как бы увлеченно о противоположном не кричали застройщики.

Но сама проблема пролегает глубже. Она заключается в человеческом доверии. По мнению президента харьковской корпорации ИСК «Авантаж» Анатолия Денисенко, одна из основных причин тормозящих выход отрасли из стагнации - это кризис доверия, парализовавший всю систему отношений на рынке. «Есть недоверие между банками и строителями, между покупателями и строителями», - говорит он.

Сам процесс восстановления доверия между всеми участниками рынка происходит очень непросто. Виною тому сами обстоятельства формирования первичного рынка недвижимости. В 2004-2008 годах, когда рост рынка бил все рекорды, практически все девелоперы пытались захватить как можно больше перспективных земельных участков под строительство. Схема была проста: под виртуальные проекты брался кредит на покупку земельного участка, следом под залог участка брался еще один кредит на покупку нового участка. Результатов такого подхода некоторые девелоперы не увидели: огромный каскад долговых обязательств их мгновенно разорил. Ныне, у многих девелоперов земельных участков хватает, а денег на застройку попросту нет и их появление не предвидится. Определенно, строительство на них не только не завершится, но и не начнется ни в 2010, ни в 2011.

Банки потворствовали девелоперам. Трудно сказать, сколько рисковых займов было выдано, но их было много. Не меньшая мера ответственности и на совести покупателей, которые покупали квартиры в кредит под высокий процент в домах на этапе котлована. Такие клиенты поплатились за свои действия своим имуществом.

Предстоящие рынка недвижимости

Построение нормальных рыночных отношений на рынке дело, которое не решится уже сегодня, потребуется время. Ипотечные программы действуют, их открывают все новые банки. Но условия для покупателя далеки от желаемых и доступны единицам. Что дает понимание – массового кредитования не будет. Хотя ипотека и дешевеет, но она не становится доступнее. По данным Prostobank.ua за первый квартал 2010 г. ипотека подешевела на 1,7% и составляет в среднем 22,91% годовых для кредита на 10 лет. 

Банки зарабатывают на продаже денег. Это является сутью их существования. Поэтому банки не могут вообще не кредитовать. 
Кредитование строительства в 2009 году характеризуется выдачей единичных кредитов. Например «Ощадбанк» дал значительный кредит компании ТММ, а Укрсоцбанк компании «Южный Берег» под проект «Никитский Дворец». 

Участники рынка недвижимости ожидают в 2010 году увеличения объемов кредитования. Сами банкиры заявляют о готовности финансировать перспективные девелоперские проекты.
Андрей Брынзыло, ведущий специалист управления финансирования недвижимости Укрсоцбанка отмечает, что «шансы, что кредитные линии будут разморожены, есть у качественных проектов, собственники которых вкладывают в них свои средства и открыто работают с банком. Банк акцентирует внимание на тех объектах, которые, на наш взгляд, могут выжить и быть успешными, как, например, жилой комплекс «Никитский Дворец» в Крыму».

Председатель Экспертного совета УГР Сергей Шкилев поддерживает мнение экспертов о том, что в 2010-2011 годах рынок недвижимости ждет расслоение. 
«Успешные проекты продолжат строить и достраивать за счет кредитования и увеличения объемов продаж. Но таких объектов по всей стране будут единицы, не считая, возможно, Киева и области. К перспективным относят объекты коммерческой и элитной жилой недвижимости, в меньшей степени бизнес-класс. Спрос же на жилые объекты эконом-класса будет стабильно высоким, но без массовой ипотеки этот спрос не будет реализован, и будет накапливаться с каждым днем» - делится мыслями эксперт.

Подводя итоги следует сказать, что как бы не изменялась экономическая ситуация в Украине, недвижимость всегда будет отличным вложением денег. Она всегда найдет своего покупателя и продавца. Остается лишь внимательно следить за статистикой и принимать взвешенные обоснованные решения.

Посмотреть комментарии

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости