Проблемы при обмене жилья

Жилая недвижимость
  • 09 Февраль, 2010
  • 15:48

Проблемы при обмене жилья

Проблемы при обмене жилья
Большинство сделок купли-продажи на рынке недвижимости делается не с целью просто продать или купить квартиру, а с целью либо улучшения своего жилья, либо для того, чтобы купить квартиру меньшей площади. То есть совершить обмен через сделку купли-продажи. И очень часто у продавцов квартир, желающих купить взамен две квартиры, возникают вопросы.

Почему 3-комнатную квартиру нельзя разменять на 2+1 и даже 1+1 в том же районе? Почему 4-комнатную нельзя разменять на 2+2? Эти вопросы часто не дают покоя собственникам квартир. Тут необходимо понимать, что любая квартира – это не количество комнат, а обособленный объект недвижимости, имеющий свою рыночную цену, и другие особенности. 
  

Обмены – это сложный и долгий процесс и обменные цепочки – единственная возможность разменять типовую трехкомнатную «хрущевку» на две типовые однокомнатные «хрущевки» в том же или подобном районе. Если же рассматривать эту ситуацию как процесс продажи, то данный процесс с точки зрения цен нереален. Например, на Новых Домах однокомнатная «хрущевка» сейчас стоит 28000, а трехкомнатная «хрущевка» – в среднем 45000$. Несоблюдение арифметических законов налицо. Разница, если эту операцию осуществлять через сделки купли-продажи составит от 10 до 15 000$. Обменная технология сложных цепочек позволяет получить такой результат, если все участники заинтересованы в решении именно квартирного вопроса.

Как уже указывалось выше, большинство клиентов часто не понимают, почему невозможен тот или иной вариант размена. Такое непонимание вызывает завышение цен на 3-4 комнатные квартиры, так как собственник большой квартиры пытается подогнать цену ее продажи до суммы покупки двух меньших квартир (в итоге квартира не продается, либо продается слишком долго, и то, при условии снижения цены).

Причиной невозможности такого обмена является то, что стоимость 1м2 однокомнатной квартиры намного больше, чем стоимость 1м2 трехкомнатной квартиры. При этом у квартир различная ликвидность. Однокомнатные квартиры наиболее продаваемые, и в среднем продаются быстрее, чем, например, трехкомнатные.
  

Однокомнатные квартиры более схожи между собой. Чем больше комнат, тем больше особенностей имеют различные планировки. Соответственно, появляется и больше критериев выбора, больше отсев вариантов, больше вариантов покупатель просматривает. Также не надо забывать, что большие квартиры покупает большая семья, где у каждого еще и свои пожелания. А чем сложнее продается объект – тем ниже цена за квадратный метр.
  

Рассмотрим также и себестоимость строительства. Ведь проведение коммуникаций в стенах дороже, чем просто построенные стены. Кроме этого, так же учитывается неиспользуемая жильцами площадь – лестницы, подвалы. Застройщикам с этой точки зрения гораздо более выгодно строить большие квартиры. Так как приходится ставить больше водопроводных и канализационных стояков, увеличивается процент не используемой площади. Себестоимость строительства на один квадратный метр приходится больше в маленьких квартирах. А стояки, и, соответственно, затраты на них идентичны что в одно-, что в двух- и трехкомнатных квартирах. Так же существуют другие факторы, влияющие на увеличение стоимости квартиры с меньшей площадью и с меньшим количеством комнат.
  

Необходимо также учитывать не только количество комнат, но и количество квадратных метров в квартире. Например, возьмем 4-комнатную квартиру площадью около 75 кв.м. Как уже указывалось выше, ее нельзя разменять без доплаты на две 2-комнатные. Стандартная 2-комнатная квартира имеет площадь около 45 кв.м. (45+45=90), то есть площадь двух двухкомнатных квартир больше, чем площадь четырехкомнатной. 

Но если мы размениваем на 2+1 (45+31= 76), т.е. площадь двух однокомнатных квартир примерно равна площади наша четырехкомнатной. Но вот по стоимости равенство не всегда сойдется, опять-таки по всем вышеуказанным причинам. В случае же с 3-комнатными квартирами, которые обычно хотят разменять на две однокомнатные, будет примерно то же.
  

Единственная технология рынка недвижимости, позволяющая практически полностью отойти от значимости цен (а это причина стоимостных неравенств разменов) – это сложные обменные операции. Но по данным АН «Город» количество чистых обменных операций на рынке недвижимости Харькова менее 1% и риэлторы ими практически не занимаются из-за сложности и больших временных затрат. Поэтому чистыми обменами занимаются в основном хозяева многокомнатных квартир, желающие разменять свое жилье, но не имеющих денег на доплату.


Руководитель экспертного совета 

гильдии риэлторов Украины 

Шкилев С.Н.

Источник информации: 
http://news.ners.ru/technologies/menyayu-5-mestnuyu-mashinu-na-3-komnatnuyu-kvartiru-s-vashey-doplatoy-pochemu-3-ne-ravno-1-2-ili-kuda-zhe-devaetsya-odna-komnata.html

Посмотреть комментарии

Re: Проблемы при обмене жилья

{{Рассмотрим также и себестоимость строительства. Ведь проведение коммуникаций в стенах дороже, чем просто построенные стены. Кроме этого, так же учитывается неиспользуемая жильцами площадь – лестницы, подвалы. Застройщикам с этой точки зрения гораздо более выгодно строить большие квартиры. Так как приходится ставить больше водопроводных и канализационных стояков, увеличивается процент не используемой площади. Себестоимость строительства на один квадратный метр приходится больше в маленьких квартирах. А стояки, и, соответственно, затраты на них идентичны что в одно-, что в двух- и трехкомнатных квартирах. Так же существуют другие факторы, влияющие на увеличение стоимости квартиры с меньшей площадью и с меньшим количеством комнат.}}

Во первых коммуникации в хрущевках не когда не были замурованы, во вторых обычно в домах равное количество одна и двух комнатных квартир или тому подобное, в третьих если менять свою квартиру на квартиры в новом доме ты учитывайте что там нечего нет даже банальной стяжки на полу, а как сами знаете строй материалы и работы стоит не малых затрат! Так что тут можно поспорить по поводу этой статье! Автор статьи явно понял что люди не хотят даром отдавать свои большие квартиры. Решил прибавить себе и коллегам работы;)

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости