• warning: Parameter 1 to theme_field() expected to be a reference, value given in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/includes/theme.inc on line 176.
  • warning: Parameter 1 to theme_field() expected to be a reference, value given in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/includes/theme.inc on line 176.
  • warning: Parameter 1 to theme_field() expected to be a reference, value given in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/includes/theme.inc on line 176.
  • warning: Parameter 1 to theme_field() expected to be a reference, value given in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/includes/theme.inc on line 176.
  • deprecated error: Function ereg() is deprecated in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/sites/all/analytic/Includes/an_lib.php on line 12.


Некоторые замечания и дополнения к нормам законопроекта "О риэлторской деятельности"

Риэлторы
  • 21 Февраль, 2012
  • 10:12

Некоторые замечания и дополнения к нормам законопроекта "О риэлторской деятельности"

Некоторые замечания и дополнения к нормам законопроекта

Пропозиції департаменту для обговорення (основа)

На ринку нерухомості вже давно стало тісно. Більш сильні «гравці» прагнуть підкорити цей ринок собі. З метою зменшення конкуренції пропонується жорсткий відбір та покладення непосильних фінансових витрат на тих, хто забажає залишитись працювати. Норми законопроекту спрямовані на монополізацію ринку нерухомості та зосередження прав та великих коштів в руках вузького кола осіб, за рахунок створення Ріелторської палати України. Вона до речі вже створена, як об'єднання громадських організацій п.Олександром Бондаренко,. В прикінцевих положеннях законопроекту сказано, що Асоціації фахівців з нерухомості України, Міністерству юстиції України, Фонду державного майна України та Державному комітету України з земельних ресурсів провести організаційні заходи для забезпечення державної реєстрації Ріелторської палати України в трьохмісячний термін з моменту офіційного опублікування цього Закону, що в свою чергу суперечить Наказу Державного комітету України з питань регуляторної політики та підприємництва 09.06.2004 N 65 «1.4. Найменування юридичної особи не може бути тотожним найменуванню іншої юридичної особи.»

З логічної точки зору, Тотожність - це предикат, що змальовується формулою х = в (читається: « х тотожно в », « х те ж саме, що і в »), якому відповідає логічна функція, достеменна, коли змінні х і в означають різні входження «одного і того ж» предмету, і помилкова інакше. З філософської (гносеологічною) точки зору, Тотожність - це відношення, засноване на уявленнях або думках про те, що таке «один і той же» предмет реальності, сприйняття, думки. Таким чином, пропонована норма суперечить діючим вимогам регуляторної політики.

Метою будь-якої ріелторської палати буде заробляння грошей не в залежності від задекларованого «Ріелторська палата України є неприбутковою організацією». Заробляти почне лише в разі прийняття закону: за рахунок вступних та членських внесків,плати за видачу кваліфікаційних свідоцтв та сертифікатів, прийняття іспитів, за поновлення кваліфікаційних свідоцтв після призупинення їх дії, за видачу інформації з реєстрів суб'єктів ріелторської діяльності, а також - за рахунок сум «відкатів» від навчальних закладів, що братимуть участь у конкурсах за право укладення з Ріелторською палатою договорів про навчання ріелторів (________). Це призведе до неминучого створення грунту для корупції у ріелторському середовищі.

Слід відзначити 29 листопада 2011 р. Президентом України В.Ф. Януковичем було видане Доручення Президента України «Щодо деяких питань дерегуляції». Предметом майбутніх розробок законів у сфері дерегуляції є зокрема, пункт 5 Доручення, що говорить про необхідність «забезпечити підготовку та внесення в установленому порядку на розгляд Верховної Ради України законопроектів», в тому числі як визначає підпункт 3: «про ріелторську діяльність». Але дані норми законопроекту, які запропоновані за основу департаментом, не несуть в собі дерегуляції, а навпаки жорстке регулювання та пережитки XX століття, а в деяких випадках і XIXст.

Зауваження до ст._1 Визначення основних термінів п.9 Ріелторська фірма (агентство нерухомості) - це юридична особа, створена відповідно до законодавства, яка здійснює виключно ріелторську діяльність.

Зауваження до ст. __3 Організаційні засади провадження ріелторської діяльності

п.25 Ріелторська діяльність може здійснюватись лише суб'єктами господарювання та є виключним видом діяльності таких суб'єктів.

-суперечить ст.42 Конституції України, а саме: «Кожен має право на підприємницьку діяльність, як не заборонена законом». Лише підприємницька діяльність депутатів, посадових і службових осіб органів державної влади та органів місцевого самоврядування обмежується законом.

За проектом закону ріелторам забороняється здійснювати будь-яку іншу підприємницьку діяльність, крім ріелторської, що суперечить ч.4 ст.12 та ч.1 ст.19 Господарського кодексу України. Ріелтори не можуть навіть викладати , якщо це не пов'язано з ріелторською діяльністю. Отже, прав щодо виконання іншої оплачуваної роботи у ріелторів менше, ніж у народних депутатів та держслужбовців. Ріелторська палата наділяється повноваженнями встановлювати вичерпний перелік видів діяльності,які можуть здійснювати ріелтори та ріелторські фірми. Викликає сумнів надання такого права.

Також суперечить ч.2. ст.22 Конституції України, а саме: «при прийнятті нових законів або внесення змін до чинних законів не допускається звуження змісту та обсягу існуючих прав та свобод».

Відповідно до ст.41 Конституції України кожен має право володіти, користуватись і розпоряджатись своєю власністю. Аналогічна норма міститься в ст.316 Цивільного кодексу України. Всупереч цього за проектом закону власник фірми нерухомості, якщо він не стане ріелтором (Стаття __. Законодавство про ріелторську діяльність п.26), такого позбавлений. А щоб стати ріелтором- необхідно мати вищу освіту (Стаття___. Сертифікація ріелторів.п.75).Навіть наявність вищої освіти з менеджменту,правознавства, економіки за спеціалізацією «ріелторські технології», або проходження навчання-перекваліфікації в інститутах післядипломної освіти при вищих учбових закладах і отримання свідоцтва,диплома спеціаліста по операціях з нерухомим майном затвердженим міністерством освіти і науки України не звільняє власника фірми (а також працівників-ріелторів,фіз..-осіб-підприємців) від обов'язку щодо виконання всіх вимог,які містяться в законопроекті (навчання, підвищення кваліфікації складання іспитів перед Ріелторською палатою тощо)

Беручи до уваги статті ЦКУ (121,122,136,145,161) , що кореспондуються з відповідними статтями Законів України «Про господарські товариства», «Про акціонерні товариства» не вбачається спеціальних вимог до керівника юридичної особи; крім того, якщо мова йде про колегіальний орган управління, то постає питання про наявність свідоцтва ріелтора у кожного з членів управління. Також слід звернути увагу на той факт, що керівництво юридичної особи вільно обирається загальними зборами учасників (акціонерів) і введення норми про обов'язковість свідоцтва ріелтера у керівника юридичної особи обмежують свободу волевиявлення засновників. Можливий випадок, коли статутом юридичної особи буде передбачено, що її керівником може бути обраний тільки хтось із засновників, який не обов'язково буде мати відповідне свідоцтво, і тим самим буде порушено право бути обраним на посаду керівника та право здійснювати управління своїм майном. Не вбачається законних підстав для таких обмежень і втручань у внутрішню діяльність суб'єкта господарювання.

Проект закону суперечить державній політиці, спрямованій на дерегуляцію підприємницької діяльності. За чинним законоданодавством підприємець вправі займатись будь-якою підприємницькою діяльністю,не забороненою законом (ст.6, ч.1 ст.31,ч.ч.1 та 3 ст.43,ст.44 Господарського кодексу України). Перелік видів підприємницькою діяльністю, що підлягають ліцензуванню, з року в рік скорочується, а започаткування роботи підприємців спрощується. Поряд з цим те,що пропонується в проекті закону, для підприємців гірше, ніж ліцензування та контроль з боку держави, а також значно дорожче. В проекті основи встановлюється суцільний диктат Ріелторської палати, яка наділяється по суті необмеженими правами. До речі, встановлення розміру всіх платежів також є компетенцією Ріелторської палати.

Багато норм проекту,які буцімто спрямовані на захист інтересів споживачів,не більш ніж гасла. Зокрема це стосується (Стаття ____. Відповідальність ріелторів та ріелторських фірм). Головне - не визначено, за що саме конкретно відповідає ріелтор, який по суті є посередником між потенційним продавцем та покупцем. Щодо рішення про купівлю, то його приймають не ріелтори, а сторони.

За Цивільним кодексом України та Законом України «Про нотаріат» угоди з нерухомістю потребують обов'язкового нотаріального посвідчення, й відповідальність за їхню законність покладена саме на нотаріусів.

Згідно зі ст. ст. 27 та 28 Закону України «Про нотаріат» приватний нотаріус в повному розмірі відповідає за шкоду, заподіяну внаслідок незаконних дій або недбалості, для забезпечення чого до початку нотаріальної діяльності він зобов'язаний укласти договір страхування цивільно-правової відповідальності. Шкода, заподіяна клієнтові державним нотаріусом, відшкодовується за рахунок коштів державного бюджету. Ріелторська фірма, зазвичай, ніякого майна не має, отже, реально не спроможна відшкодувати шкоду, заподіяну її працівником (ріелтором). Таким чином, виходить, що проголошена в ч.І ст.18 проекту відповідальність ріелторських фірм перед споживачем та третіми особами за нанесення збитків теж лише гасло. У випадках шахрайства, застосування насильства та вчинення інших злочинів будь-яка особа, в т.ч. і посередник (незалежно від того «сертифікований» він чи ні), підлягає притягненню до кримінальної відповідальності. У відповідних випадках суд може покласти на винну особу обов'язок по відшкодуванню потерпілому матеріальної та моральної шкоди.

В тескті статті ____. Відповідальність ріелторів та ріелторських фірм, вказано що за неналежне виконання професійних обов'язків до ріелтора (ріелторської фірми) можуть бути застосовані Ріелторською палатою України стягнення у вигляді попередження, зупинення чинності сертифіката на строк до одного року або анулювання сертифіката, виключення з Реєстру. Порядок застосування до ріелторів (ріелторських фірм) стягнень визначається Ріелторською палатою України. Це в свою чергу на нашу думку суперечить:

- Господарському Кодексу України ч.1 ст.238 «Застосування адміністративно-господарських санкцій до суб'єктів господарювання, а саме: « За порушення встановлених законодавчими актами правил здійснення господарської діяльності до суб'єктів господарювання можуть бути застосовані уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування»;

- Господарському Кодексу України ч.1 ст.239 «Види адміністративно-господарських санкцій», а саме: «Органи державної влади та органи місцевого самоврядування відповідно до своїх повноважень та у порядку, встановленому законом, можуть застосовувати до суб'єктів господарювання такі адміністративно-господарські санкції: адміністративно-господарський штраф.

І тоді постає питання: яким саме органом Ріелторської палати здійснюється розгляд дисциплінарної справи та накладення стягнення?

Кілька статей законопроекту (стаття_ Права ріелторів та суб‘єктів ріелторської діяльності) передбачають право ріелторських фірм (ріелторів) на одержання з дотриманням чинного законодавства від органів державної влади, місцевого самоврядування, тощо, інформації про об'єкти нерухомості, а також про фізичних та юридичних осіб. Але це право теж лише декларація, оскільки з дотриманням чинного законодавства воно не може бути реалізоване. Для його реалізації необхідно внести зміни до низки Законів України: «Про нотаріат», «Про державну реєстрацію актів цивільного стану», «Про інформацію», «Про товарну біржу», в Основи законодавства України «Про охорону здоров'я» та в деякі інші. Тому цілком слушно, щоб разом з прийняттям законопроекту були внесені зміни до названих законів, але у Прикінцевих положеннях це не знайшло відображення.

На нашу думку, надання ріелторським фірмам (ріелторам) прав, якими наразі користуються лише судові, правоохоронні та податкові органи, є дуже небезпечним для суспільства. Багато кримінальних злочинів в сфері нерухомості вчиняють особи, які за змовою з працівниками соціальних служб, житлово-експлуатаційних організацій, дільничними уповноваженими та ін. одержують відомості про осіб похилого віку та асоціальних осіб, а також про об'єкти нерухомості, в яких з різних причин власники певний час не проживають, й шляхом шахрайства, а іноді й насильницьких дій заволодівають їхнім нерухомим майном.

Згідно з ст._32. Права ріелторів та суб‘єктів ріелторської діяльності законопроекту до ріелторської діяльності віднесено діяльність з управління нерухомістю. Питання управління майном докладно врегульоване Цивільним кодексом України (ст. ст. 1029-1045), за яким предметом договору управління майном можуть бути, зокрема, підприємства як єдиний майновий комплекс та нерухомі речі. Установником управління є власник майна, а управителем - суб'єкт підприємницької діяльності. Будь-яких обмежень щодо вибору установником управителя Кодекс не містить. Між тим, відповідно до законопроекту управителем має бути лише суб'єкт ріелторської діяльності. По-перше, це порушує права власника та прямо суперечить ч.І ст.1033 ЦКУ, а по-друге, що спільного має ріелтор (посередник в торгівлі нерухомістю) з управителем, який, перш за все, має бути спеціалістом в певній галузі, а не вчителем чи лікарем, які підвищили свій фах за допомогою Ріелторської палати. Так, для управління майновим комплексом чи бізнес-центром навряд чи власники забажають запросити ріелторську фірму. У зв'язку з викладеним, вважаємо, що норми про віднесення управління майном до ріелторської діяльності підлягають виключенню із законопроекту, а керуватись слід цивільним законодавством.

Те, що прийняття законопроекту, поліпшить якість обслуговування споживачів ріелторських послуг й сприятиме створенню більш цивілізованого ринку нерухомості лише декларація.

Багато теперішніх ріелторів, серед них, перш за все, будуть ті, хто не має вищої освіти (а таких чимало), напевно з ринку не підуть, а працюватимуть «в тіні». Хто за віком або за браком коштів не витримає процес «сертифікації», ймовірно поповнить лави безробітних. Кваліфіковані, високоосвічені посередники (мають по дві вищі освіти і навіть вчені ступені), у яких є постійні клієнти, будуть працювати за усною домовленістю з ними або за договорами доручення, комісії чи за трудовими угодами, а також згідно з довіреностями.

Ринок нерухомості віддзеркалює становище в державі. Посередники між покупцями та продавцями, якими є ріелтори, на цьому ринку лише пішаки. Вони не в змозі забезпечити належну роботу органів місцевого самоврядування, земельних органів, землевпорядних організацій, бюро технічної інвентаризації, правоохоронних органів, органів опіки та піклування та ін., які на ринку нерухомості відіграють значно більшу роль, ніж ріелтори. Викоріненню корупції в роботі цих органів та організацій, та створенню дійсно цивілізованого ринку нерухомості.

В тексті законопроекту про який йдеться, суперечитиме проголошеній державою політиці щодо свободи підприємництва та дерегуляції підприємницької діяльності. В умовах ринкової економіки ринок має саморегулюватись.

Слід передбачити статті, які б допомогли знищенню так званих «чорних ріелторів». Це не рідко і кримінальні угруповування, боротьба з якими справа правоохоронних органів.

Слід передбачити і відповідальність споживачів ріелтерських послуг, які не рідко просто кидають ріелторів та ріелторські фірми, а чинне судочинство не допомагає у вирішенні спорів, які в процесі дотримання всіх умов договору виникає.

Слід передбачити,що потрібно робити фізичним/юридичним особам, які самі,або мають у штаті людей, які пройшли навчання і мають спеціалізовану вищу освіту з менеджменту,правознавства, економіки за спеціалізацією «ріелторські технології», або пройшли спеціалізоване навчання-перекваліфікацію в інститутах післядипломної освіти при вищих учбових закладах і отримали свідоцтво чи диплом спеціаліста по операціях з нерухомим майном затвердженим міністерством освіти і науки України. Адже на нашу думку в тексті законопроекту не враховані Повноваження Міністерства освіти та науки України

1. Міністерство освіти України є центральним органом державної виконавчої влади, який здійснює керівництво у сфері освіти.

Міністерство освіти України: бере участь у визначенні державної політики в галузі освіти, науки, професійної підготовки кадрів, розробляє програми розвитку освіти, державні стандарти освіти; встановлює державні стандарти знань з кожного предмета;

визначає мінімальні нормативи матеріально-технічного, фінансового забезпечення навчальних закладів;

здійснює навчально-методичне керівництво, контроль за дотриманням державних стандартів освіти, державне інспектування;

забезпечує зв'язок із навчальними закладами, державними органами інших країн з питань, які входять до його компетенції;

проводить акредитацію вищих та професійно-технічних навчальних закладів незалежно від форм власності та підпорядкування, видає їм ліцензії, сертифікати;

формує і розміщує державне замовлення на підготовку спеціалістів з вищою освітою;

розробляє умови прийому до навчальних закладів;

забезпечує випуск підручників, посібників, методичної літератури;

розробляє проекти положень про навчальні заклади, що затверджуються Кабінетом Міністрів України;

організовує атестацію педагогічних і науково-педагогічних працівників щодо присвоєння їм кваліфікаційних категорій, педагогічних та вчених звань;

разом з іншими міністерствами і відомствами, яким підпорядковані навчальні заклади, Міністерством освіти Автономної Республіки Крим реалізує державну політику в галузі освіти, здійснює контроль за її практичним втіленням, дотриманням актів законодавства про освіту в усіх навчальних закладах незалежно від форм власності та підпорядкування;

здійснює керівництво державними навчальними закладами.

Акти Міністерства освіти України, прийняті у межах його повноважень, є обов'язковими для міністерств і відомств, яким підпорядковані навчальні заклади, Міністерства освіти Автономної Республіки Крим, місцевих органів державної виконавчої влади та органів місцевого самоврядування, підпорядкованих їм органів управління освітою, навчальних закладів незалежно від форм власності.

Міністерство освіти України забезпечує організацію роботи з фізичного виховання, фізкультурно-оздоровчої і спортивної роботи в навчальних закладах усіх типів і рівнів акредитації, здійснює науково-методичне забезпечення цієї роботи в ході навчального процесу і в позанавчальний час. { Частину першу статті 12 доповнено абзацом згідно із Законом N 178-XIV від 14.10.98 }

2. Міністерства і відомства, яким підпорядковані навчальні заклади, разом з Міністерством освіти України беруть участь у здійсненні державної політики в галузі освіти, науки, професійної підготовки кадрів, у проведенні державного інспектування та акредитації навчальних закладів, здійснюють контрольні функції по дотриманню вимог щодо якості освіти, забезпечують зв'язок із навчальними закладами та державними органами інших країн з питань, що належать до їх компетенції, організовують впровадження у практику досягнень науки і передового досвіду.

Акти міністерств і відомств, яким підпорядковані навчальні заклади, прийняті у межах їх компетенції, є обов'язковими для місцевих органів державної виконавчої влади та органів місцевого самоврядування, підпорядкованих їм органів управління освітою, навчальних закладів відповідного профілю незалежно від форм власності.



Також слід відмітити, що у статті__. Створення Ріелторської палати України Ріелторська палата України формується на паритетних засадах шляхом делегування до її складу ріелторів та представників державних органів. Загальна кількість членів Ріелторської палати України становить двадцять осіб. Від державних органів делегують по одному представнику Міністерство фінансів України, Міністерство юстиції України, Міністерство економічного розвитку та торгівлі України, Державна податкова служба України, Національний банк України, Державний комітет статистики України, Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку, Національна комісія, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг, Рахункова палата та Головне контрольно-ревізійне управління України. Постає питання чи це не суперечить ст.4 та 7 ЗУ «Про засади запобігання і протидії корупції»

Балансування на межі корупційного діяння, конфлікту інтересів; тим більше представник від центрального органу влади, що підриває авторитет держави і конкретного державного органу; влиття держави в приватні структури і т.п. Схожа практика є згідно ЗУ «Про адвокатуру», коли в КДКА делегуються судді, представники юстиції, депутати, однак результатом їх діяльності є не формування органів і документів приватної структури, а лишень перевірка знань претендента на отримання свідоцтва адвоката або притягнення адвоката до дисциплінарної відповідальності.

Стаття__. Створення Ріелторської палати України передбачає, що до складу Ріелторської палати України від ріелторів делегуються в кількості десяти осіб висококваліфіковані ріелтори з безперервним стажем ріелторської діяльності не менше п'яти років, представники фахових навчальних закладів та наукових організацій.

Слід передбачити, яким чином буде відбуватись перше делегування представників всеукраїнських громадських організацій ріелторів - членів Ріелторської палати до прийняття статуту? Інакше невеличка група з Ріелторської палати затвердить потрібний їм статут, яким змушені будуть керуватись решта членів.

У прикінцевих положеннях у список делегатів по проведенню організаційних заходів для забезпечення державної реєстрації Ріелторської палати України не включено одну з найчисельніших всеукраїнських громадських організацій «Українська гільдія ріелтерів» (1180 ріелторів з 300 агенств нерухомості по всій Україні).

При прийнятті за основу такого тексту законопроекту навряд чи в повній мірі закон запрацює, оскільки він непотрібний суспільству, ні ріелторам та не узгоджений з чинним законодавством. У Ріелторської палати немає важелів, щоб примусити всіх громадян та підприємницькі структури (зокрема, юридичні фірми) виконувати вимоги цього закону.

Держава забезпечує захист конкуренції у підприємницькій діяльності. Недопускаються зловживання монопольними становищем на ринку неправомірне обмеження конкуренції та недобросовісна конкуренція. Види і межі конкуренції визначаються законом.

Держава захищає права споживачів, здійснює контроль за якістю і безпечністю продукції та усіх видів послуг і робіт, сприяє діяльності громадських організацій споживачів.


Президент всеукраїнської громадської організації Площанський Ю.Б. 

Посмотреть комментарии

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости