• warning: Parameter 1 to theme_field() expected to be a reference, value given in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/includes/theme.inc on line 176.
  • warning: Parameter 1 to theme_field() expected to be a reference, value given in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/includes/theme.inc on line 176.
  • warning: Parameter 1 to theme_field() expected to be a reference, value given in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/includes/theme.inc on line 176.
  • warning: Parameter 1 to theme_field() expected to be a reference, value given in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/includes/theme.inc on line 176.
  • deprecated error: Function ereg() is deprecated in /home/bee/domains/gorod.kharkov.com/sites/all/analytic/Includes/an_lib.php on line 12.


Чтобы спать спокойно. Часть 2. Страхование предмета залога

Жилая недвижимость Ипотека Нежилой фонд Первичная недвижимость
  • 05 Август, 2009
  • 12:03

Чтобы спать спокойно. Часть 2. Страхование предмета залога

Чтобы спать спокойно. Часть 2. Страхование предмета залога
Мы продолжаем тему страхования, но уже в аспекте взаимодействии банков и страховых компаний при выдаче кредитов. Т.е. речь пойдет об одном из важных аспектов приобретения жилплощади в кредит -о кредитном (ипотечном) залоге и его страховании.

 

 

Достаточно вообразить какой поток финансовых средств движется на Украинском рынке недвижимости, чтобы представить себе всю сложность и многообразие финансовых рисков. В условиях строительного бума - города Украины давно превратились в огромную стройку - возросла и тенденция массового приобретения квартир, домов на банковские займы.

 

Кредит на покупку жилья представляет собой долгосрочный заем, выдаваемый в среднем на 10-20 лет, и банки при этом серьезно рискуют. Кто-то из клиентов может заболеть, потерять трудоспособность или даже умереть, что же будет с залоговым имуществом и с кого требовать выплат. Неприятности могут произойти и с самим предметом залога - (пожар, затопление, потоп и т.п.), и с правом собственности на него (когда принадлежащая недвижимость заемщику вдруг по решению суда перейдет предыдущим владельцам), и таких ситуаций , к сожалению можно придумать множество. Главное, какой же выход? А выход для банков один, для минимизации своих рисков банк, перепоручает все проблемы - страховым компаниям на весь период действия кредитного договора.

 

В первой части статьи мы рассмотрели возможные типовые виды страховок, именно к ним и прибегают банки для защиты своих интересов, второй момент, что не все виды страховок действуют весь период действия кредитного договора.

 

Вопросы, связанные со страхованием имущества, которое является предметом залога регулируются гражданским Кодексом Украины, Законом Украины «О залоге», Законом Украины «Об ипотеке», Законом Украины «Об обеспечении требований кредиторов и регистрации отягощений».

 

Под залогом законодательство понимает способ обеспечения обязательств, и согласно ст.1. Закона Украины «О залоге» «залогодержатель» имеет право в случае неисполнения должником - «залогодателем» обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, или удовлетвориться самим предметом залога.

 

Залогом, согласно Закона, может быть обеспечено исключительно действительное требование, в частности вытекающее из договоров займа, ссуды, кредитного договора, договора купли-продажи, аренды, перевозки и т.п. Залог может иметь место и в отношении требований, которые могут возникнуть и в будущем, при условии, что имеется соглашение сторон о размере обеспечения залогом таких требований.

 

Предметом залога может быть имущество, имущественные права. Предметом залога не могут быть национальные, культурные и исторические ценности, находящиеся в государственной собственности и занесенные в государственный реестр национального культурного достояния. Учитывая изложенное, надо обратить внимание на следующее: если квартира, которая передается в залог, находится в доме - памятнике архитектуры / культуры то, как на заключение договора купли-продажи, так и на заключение договора залога необходимо согласие соответствующего государственного органа. Например, управления «Охраны памятников архитектуры и культуры», где уровень управления, т.е. городское, областное, государственное, зависит от уровня и значения «памятника архитектуры или культуры». Далее предметом залога не могут быть требования, имеющие личный характер, объекты государственной собственности, приватизация которых запрещена законодательными актами, а также имущественные комплексы государственных предприятий и их структурных подразделений, которые находятся в процессе корпоратизации.

 

Отдельно следует сказать об имуществе, которое находится в общей совместной собственности, оно может быть передано в залог только с согласия всех совладельцев. А имущество, находящееся в общей долевой собственности (доли) может быть предметом залога, только в случае выделения доли в натуре и присвоения отдельного адреса.

 

Риски гибели заложенного имущества, т.е. предмета залога, владение заложенным имуществом, его страхование в нормативных актах, в частности, в Законе «О залоге», оговаривает сам законодатель. Так, например, риск случайной гибели предмета залога лежит на собственнике, заложенного имущества. Законодатель предусмотрел, в случае нахождения заложенного имущества во владении залогодержателя или третьего лица, обязанность застраховать предмет залога ложиться на лицо, во владении которого остается предмет залога, в указанном случае, такая обязанность возлагается на залогодержателя.

 

Если мы рассматриваем случаи получения гражданами кредита под покупку недвижимости, то обязанность страхования лежит на клиенте - залогодателе.

 

А решение вопроса, какие виды страхования и на сколько времени придется вам выбрать, и какую страховую компанию, зависит только от выбранного Вами банка, т.к. именно банк будет диктовать Вам - как залогодержатель, что получая денежные средства под залог от именно «этого банка» Вы обязаны застраховать и имущество, и жизнь, и титул. В другом банке от Вас могут потребовать страхование только имущества. Так что при выборе банка, надо смотреть не только на условия кредитования, но и на виды страховок и страховое учреждение, с которым, выбранный Вами банк сотрудничает.

 

Во многих банках одним из обязательных условий предоставления ипотечного кредита является страхование личное, имущественное и титульное. При покупки жилья на вторичном рынке недвижимости обычно оформляется полис комплексного ипотечного страхования, в который входит страхование жизни и здоровья заемщика, страхование приобретаемой недвижимости, и право собственности (титул). Если вы будете получать кредит под «новострой» Вам предложат страхование жизни и здоровья, так как самой недвижимости и права собственности на нее еще нет, а есть имущественные права (которые и будут закладываться).

 

Как указано выше, выбор страховой компании зависит от банка, т.к. для условий рынка естественно, что финансово-кредитные учреждения и страховщики вступают друг с другом в партнерские отношения. Программы ипотечного страхования, как правило, проходят в банках процедуру согласования.

 

Юридическое значение самого залога в том, что он гарантирует наличие и сохранность имущества на момент расчета должника с кредитором. Причем стоимость заложенного имущества (рыночная) возрастает пропорционально уровню инфляции.

 

Кроме того, наличие залога, обеспечивает кредитору удовлетворить свои требования за счет предмета залога. Предметом залога, как правило является особо ценное имущество - в ипотечном кредитование - недвижимость, поэтому опасность потерять такое имущество в натуре -хороший стимул для заемщика, осуществлять надлежащие платежи в срок.

 

Страхование это одна из составляющий треугольника «финансовое учреждение-заемщик-страховщик», которое направлено на снижение рисков и отвечает в первую очередь интересам заемщика. При наступлении страхового случая (например при потери трудоспособности заемщика) Страховая Компания погашает кредитную задолженность, а недвижимость остается в собственности заемщика.

 

При работе со страховиками-партнерами банкам не редко удается добиться оптимизации тарифов и соответственно уменьшение ставок. Надо обратить внимание, что такое удается крупным финансовым учреждениям, которые достаточно хорошо зарекомендовали себя. Мелкие же финансовые организации наоборот за счет высоких ставок страховиков «умело пополняют свой карман».

 

Обязательным при получении кредита - является:

 

а) личное страхование (жизни, здоровья, потери трудоспособности). Такая обязательна страховка объяснима. При наступлении несчастного случая или заболевания, которое привело к нетрудоспособности - банк не сможет получить своих денежных средств, т.к. лицо не сможет погашать задолженность, а реализовать, допустим, предмет ипотеки невозможно т.к. там проживает несовершеннолетний ребенок, в таких случаях и приходит на помощь страховая компания, которая погасит задолженность, т.к. обязательства исполнению условий договора перейдут к страховой компании. Заключению любого вида страхового договора, предшествует заполнение анкеты, что позволяет страховщику взвесить степень риска и принять решение о тарификации услуги, т.к. анкетные пункты касаются, как сугубо медицинских показателей, так и образа жизни потенциального клиента.

 

б) Страхование недвижимости - предмета залога. При этом под предметом залога имеются в виду конструктивные элементы дома, квартиры - стены перекрытия и т.п. Отделка квартиры - это абсолютно иной вид страхования, и выгодоприобретателем будет не банк, а страховая компания. В первую очередь предмет залога страхуют от пожара, стихийных бедствий, взрывов (газа), залива. Перечень этих рисков в разных СК примерно одинаков, а при определении тарифов большинство страховиков применяет повышающие и понижающие коэффициенты, которые влияют на итоговый размер страхового взноса.

 

в) Страхование титула - требуют не все украинские банки, в мировой практике этот вид страхование распространен в большинстве развитых стран. На украинском рынке недвижимости присутствуют риски утраты права собственности на жилье, связаны они прежде всего, с тем, что в обстоятельствах законодательной неразберихи в вопросах недвижимости, по вопросам - земли, приватизации, наследства и т.п., что позволяло по решению суда забрать недвижимость у залогодателя. Так или иначе, очень многие финансово-кредитные учреждения в первую очередь обращают внимание на титул заемщика, и, конечно же, хотят видеть его застрахованным. Для заключения договора страхования титула страхователь заполняет анкету, где отвечает на вопросы о прошлом и настоящем недвижимости, ее бывших и нынешних владельцах. Страховая компания проясняет историю квартиры и может затребовать документы, подтверждающие эту информацию.

 

В этой части страховым случаем является утрата права собственности страхователя на застрахованное имущество в результате вступившего в законную силу решения суда, которое частично или полностью лишает страхователя права собственности на это имущество. Одни банки требуют страховать титул на весь период кредитования, другие на три года (общий срок исковой давности).

 

При выборе полиса нужно помнить, что базовые тарифы в любой страховой компании вычисляются андеррайтами в зависимости от убыточности. И самые низкие тарифы обычно предлагают как раз такие страховые компании, которые уходят от страховых выплат. Ведь «понижать ставки» могут позволить себе именно те СК, которым удается нести наименьшие убытки за счет невыплат клиентам возмещения ущерба. Поэтому еще раз напоминаем, при покупки жилья в кредит обращайте внимание на партнеров банка, через который Вы берете кредит и желаем «спать спокойно», переложив свои проблемы на страховиков.

 

СЛОВАРИК ЗАЕМЩИКА:

 

Залог - возникающий в силу договора или закона способ обеспечения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение от стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами или удовлетвориться самим имуществом.

 

Кредитный договор - договор, согласно которого банк или иное финансовое учреждение (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в объеме и на условиях, установленных договором, а заемщик обязуется возвратить кредит и выплатить проценты за пользование кредитом.

 

Выгодоприобретатель - указанное в страховом полисе лицо, которому при наступлении страхового случая должно быть выплачено страховое возмещение.

 

Содержание договора залога - в договоре залога должно быть отмечено наименование (ФИО), местонахождение (местопроживание) сторон, суть обеспеченного залогом требования, его размер и срок выполнения обязательств, описание предмета залога, а также иные условия, относительно которых сторонами достигнуто соглашение. При заключении договора залога с согласия сторон или по требованию одной из сторон может быть проведена аудиторская проверка достоверности и полноты баланса или финансового состояния соответствующей стороны залога.

 

Форма договора залога - заключается в письменной форме. В случаях, когда предметом залога является недвижимое имущество, транспортные средства - договор залога заверяется нотариально. Соглашением сторон может быть предусмотрено нотариальное удостоверение договора залога и в тех случаях, когда это не обязательно в силу закона, но на этом настаивает одна из сторон.

Посмотреть комментарии

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости