Рынок недвижимости Украины трансформируется в борьбе с кризисом

Кризис
  • 10 Июль, 2009
  • 17:00

Рынок недвижимости Украины трансформируется в борьбе с кризисом

Рынок недвижимости Украины трансформируется в борьбе с кризисом
 

Снижение ставок капитализации в последние годы, которое характеризовало повышение цен и доверия инвесторов, кардинально изменисось с вступлением в силу глобального финансового кризиса.

 

Тенденции

Прогнозируется высокий уровень банкротств среди средних и малых девелоперов.

Экспертами отмечается, что рынок коммерческой и офисный недвижимости может быть охарактеризован как рынок арендатора, в отличие от рынка арендодателя, который доминировал в период с 2003 до середины 2008 года.

Сейчас на рынке представлено значительное количество обесцененных активов, но ни одной крупной трансакции не зафиксировано. Очевидно, продавцы стараются скрыть факт вынужденной продажи. Это объясняется нежеланием афишировать их финансовые проблемы.

Основные объемы инвестиций в 2009 году будет направлены на обесцененные активы с акцентом на качественное местоположение и возможность получения стабильного дохода в короткие сроки.

В секторе офисной недвижимости большинство компаний пытаются минимизировать операционные расходы и оптимизировать бизнес-процессы. Эти мероприятия ведут к сокращению занимаемых площадей и консолидации всех бизнес-подразделений в одном небольшом здании, либо на значительно меньшей территории.

Арендаторы в рамках программы сокращения затрат изменяют месторасположение офиса. При этом переезд осуществляется в помещения более низкого класса. В то же время предприятия, которые не так сильно ощутили влияние кризиса, имеют потенциальную возможность качественного улучшения условий размещения без увеличения расходов на аренду. Фиксируется вакантность офисных центров класса А до 10-15% от общей массы.

По данным компании Ernst&Young, арендные ставки на помещения высокого класса снизились на 30%-40%. Аналитики компании прогнозируют дальнейшее снижение ставок до уровня 30-40 долларов/кв. м в месяц для класса А и 15-30 долларов/кв. м в месяц для класса В.

Увеличивается количество площадей сдаваемых в субаренду. Такие большие объемы субаренды могут формировать отдельный сегмент офисной недвижимости.

В большинстве случаев арендодатели готовы предлагать офисы в аренду с уже проведенными работами по внутренней отделке. Предложение новостроек до конца 2009 ожидается в размере 70,000 - 120,000 кв. м. Но значительная часть заявленных проектов, вероятнее всего, так и не будет введена в эксплуатацию до 2011- 2013 гг.

Торговая недвижимость

По оценкам специалистов рынка недвижимости, сейчас сегмент торговой недвижимости является наиболее устойчивым, среди других сегментов нежилой недвижимости. Факторы финансового кризиса такие, как снижение покупательской способности до уровня 2000 года оказали заметное влияние на уровень спроса в сфере ритейла.

Предложение торговой недвижимости в Киеве на конец 2008 года составляло около 850,000 кв. м, включая новое предложение в размере 140,000 кв. м. Большое значение для дальнейшего развития всего сектора имеет фактическая возможность увеличения объемов существующих площадей уже в 2009 г.

Одновременно риск увеличения вакантных площадей вынуждает арендодателей идти на уступки: снижение арендных ставок и/или процентная аренда (от оборота). Не смотря на это уровень вакантности постоянно увеличивается, оказывая наибольшее влияние на рынок торговой недвижимости в регионах. Исходя из этого, часть девелоперов пересмотрела и во многих случаях отложила свои планы по выходу на региональные рынки (в города с населением менее 700-800 тыс. человек)

В третьем квартале 2009 года Кабинетом Министров было принято постановление об ограничении уровня арендных ставок в торговых помещениях, которое устанавливает пограничный уровень рентабельности в размере 20% за сдачу в аренду площадей.

 

Индустриальная недвижимость

Снижение темпов производства и объемов торговли отразилось на ослаблении уровня спроса на объекты производства. В 2009 году в сфере девелопмента наблюдалась смещение девелопмента со спекулятивными целями в сторону девелопмента «под заказ» (built-to-suit), позволяя собственникам таким образом снижать риски вследствие нестабильной рыночной ситуации.

Рынок складской недвижимости тоже стал рынком арендатора, с более гибкими и оптимальными условиями, которые позволяют получать наиболее выгодные условия по аренде.

На новые профессиональные помещения спрос не будет реализовываться. Предложение на такую недвижимость 2009-2010 годов будет значительно превышать спрос. В этих обстоятельствах, уровень вакантности будет постепенно расти, оказывая влияние на размер арендных ставок.

 

Рынок земли

Реальные цены продаж земельных участков упали на 35-40%. К концу 2009 года ожидается их снижение на 25-30%. На этом сегменте рынка почти полностью отсутствуют средние и крупные транзакции земельных участков, соответственно разброс цен предложения значителен.

Наблюдается всего лишь ограниченное количество незначительных сделок под индивидуальный девелопмент жилой недвижимости.

В базах данных много участков, приобретенные для спекулятивных операций. Сейчас они выставлены в продажу, однако продавцы сталкиваются с низким спросом на них. Ликвидность вложений в землю сейчас весьма сомнительна.

Уровень снижения стоимости в результате торга достигли в 2009 году своего пика, в некоторых случаях они составляли 25-30%.

Преобладание предложения над спросом земельных участков как частной, так и арендуемой собственности ожидается к окончанию 2009 года.

Земельные участки с хорошим местоположением, имеющейся инфраструктурой и по разумной цене, возможно, будут единственным востребованным продуктом на земельном рынке Украины в 2009 году.

Источник информации: 
Дмитрий Завьялов, по материалам аgent.ua

Посмотреть комментарии

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости