Новое в недвижимости

Ипотека Нежилой фонд
  • 08 Июль, 2011
  • 9:46

Новое в недвижимости

Новое в недвижимости

Все основные сегменты рынка недвижимости Украины получили активное развитие в 90-е, но и для 21 века есть наследие прошлого - это Self storage, что в переводе означает индивидуальное хранение. Людям надоедает захламлять балконы, гаражи, квартиры и дачи ненужными, но дорогими сердцу вещами, и здесь им на помощь приходят склады индивидуального или малого хранения.

Помещения для индивидуального хранения обычно представляют собой комнату с отдельным входом, доступ в которую имеет только клиент self storage. На таких складах чаще всего хранят накопившиеся вещи, которые жалко выбрасывать, мебель, сезонную одежду, организуют хранение шин. В Украине это относительно новое явление, но за последнее время оно приобрело некоторую популярность среди представителей малого и среднего бизнеса, а также частных лиц.

Идея зародилась в США в 50-х, на данный момент такой способ хранения является в Америке самым популярным. Основные компании, которые работают в этом направлении, это - Statgard, ExtraSpace. Их бизнес насчитывает тысячи складов и приносит миллиарды долларов дохода. Европа оценила американскую идею, и self-storage получил развитие во Франции, Германии, Италии, Великобритании и многих других странах. Там также есть свои представители этого направления, во-первых, Statgard американская компания - лидер в этой области, SafeStore работает по всей Европе, а Unipiecen plus только во Франции. Игорь Казимов, директор департамента складской недвижимости Penny Lane Realty рассказывает, что на долю Америки приходится большая часть складских комплексов такого типа. «По данным статистики, на каждого жителя США, включая младенцев и индейцев, приходится 0,7 кв. м под хранение своих вещей. Ежегодный оборот отрасли составляет около $22 млрд. Общая площадь складов self storage в США - более 210 млн. кв. м, а рост этого рынка за 2010 г. составил 4-5%. Характерная особенность спроса - 4% от всех self storage арендуется военнослужащими. В Европе индустрия self storage начала развиваться в конце 1980-х - начале 1990-х гг. За 10 лет оборот этой индустрии достиг примерно 4 млрд. евро, это 5000 складов по всей Европе. Комплексы self storage функционируют в Италии, Великобритании, Германии, Франции. В Англии работает более 650 таких складов, во Франции - 170, в Голландии - около 100. Рост рынка self storage в Европе составляет 5-7% в год. Удаленные кладовки широко распространены и в Австралии. В России первопроходцами стали автомобилисты. Услуга хранения шин пользуется спросом последние 3-5 лет. Остальное сограждане пока хранят по старинке. Но с ростом доходов потребность в услуге автономного хранения может стать более выраженной, считают специалисты», - говорит Казимов.

Функционирование складов данного формата в мире, оказалось востребованным гораздо раньше, чем в Украине. Дмитрий Астреин, заместитель директора департамента индустриальной недвижимости S. A. Ricci, считает, что склад, состоящий из контейнеров или боксов, можно арендовать для хранения предметов домашнего обихода, несезонной техники или спортинвентаря, а также всего того, чему не нашлось места дома. Подобный склад в большинстве случаев застрахован и обеспечен централизованной системой охраны. При этом каждый владелец имеет свой электронный ключ или код доступа к боксу, площадь которого может составлять от 3 кв. м до 30 кв. м, а при необходимости и больше. «Эта услуга востребована не только частными лицами, но и юридическими. Десятки тысяч компаний имеют проблемы с тем, куда деть бумажный архив, мебель при переезде, постоянно высвобождаются какие-то вещи, которые загромождают жизненное пространство. Некоторые логистические компании предоставляют в качестве сопутствующей, услугу хранения упакованных вещей на общем складе, также предлагаются услуги по сезонному хранению велосипедов и автомобильных шин. Также в них складируют мебель, удочки, велосипеды, шины и прочее», - уточняет эксперт.

«В Америке существует особая специфика функционирования складов self-storage. Люди здесь очень мобильные, постоянно переезжают из штата в штат. На таких потребителей приходится около 70% спроса в сегменте. Оставшиеся 30% - это перманентное хранение. В Европе совсем другая ситуация. Там более 70% людей хранят вещи перманентно, используя помещение как склад. В отличие от Америки рост бизнеса в Европе идет более динамично. До кризиса рынок увеличивался на 15% в год, сейчас - на 5-7%, что в принципе для старой Европы неплохой показатель» - рассказывает Астреин.

Украина, конечно не Америка, в которой люди привыкли снимать квартиры, жить в кредит, постоянно переезжать с места на место, но все же русские совершают поездки в США и при этом частично «заражаются» иностранным ритмом жизни, а американские фильмы этому способствуют.

Проанализировав рынки США и Европы ( Германии, Франции,Великобритании), эксперты пришли к выводу, что сегмент self storage в Украине можно превратить в хороший сетевой бизнес. По итогам прошлого года в Штатах оперировало 50 тыс. складов общей площадью более 200 млн.кв.м. Ежегодный оборот отрасли составляет более $20 млрд. Бизнес индивидуального хранения однозначно будет активно развиваться и в Украине, и через пять-шесть лет это будет индустрия, исчисляющаяся сотнями тысяч кв. метров» - считают эксперты.

Ежегодный прирост индустрии self storage в Европе - 5-7%. Крупные городские центры в Европе и США буквально окольцованы складами self storage. Причем такие объекты не обязательно расположены за городом.
Ставка аренды на склад self storage в США - от 10 долларов за кв.м в месяц. Аренда бокса 1,5 м х 1,5 м может обойтись в среднем 40-50 долларов в месяц. Склад self storage предполагает, что его основные клиенты физические лица, что значительно ограничивает возможности для выбора месторасположения таких объектов. В идеале такие склады должны находиться рядом с жилыми районами, т.к. предполагается, что время пути до склада личного хранения не должно превышать 15-20 минут. Иначе услуга не будет комфортной для клиентов. Даже если объект располагается не рядом с жилыми домами, он должен быть в районе с хорошим освещением и инфраструктурой. Поэтому даже промышленная зона не подходит для размещения склада self storage. Кроме того, очень важен температурный режим и влажность (для хранения, к примеру, документов). Определенные требования предъявляются к высоте потолков. Для того чтобы бизнес был рентабельным, индивидуальные ячейки должны располагаться в несколько ярусов, таким образом, должно быть максимально эффективно использовано свободное пространство. При этом, должен быть организован удобный доступ к каждой из ячеек индивидуального охранения. Очевидно, что подходящих под такое требование объектов очень мало.

В любом бизнесе важен момент появления скорейших доходов от вложенных в дело средств. Сроки окупаемости такого объекта зависят и от местонахождения и от многих других факторов. Наиболее популярные лоты в складах индивидуального хранения - 2-5 кв.м, всего 450-500 лотов в каждом складе, соответственно, каждый склад должен иметь около 500 клиентов. Заполняемость терминала - от полугода до года. По динамике спроса эта услуга более чем востребована, просто она пока не имеет массового характера. В течение ближайших 5-10 лет спрос будет измеряться сотнями тысяч кв. метров. Понятно, что этот рынок не будет сопоставим с офисным, но эта ниша однозначно будет крайне привлекательна для инвесторов и для потребителей.

Наиболее выгодно располагать склады в непосредственной близости от каких-то центральных транспортных артерий города, крупных развязок и шоссе и т.д. Так как сейчас все страдают нехваткой времени и не хотят стоять три часа в пробке, чтобы забрать горные лыжи для прогулки в выходные. Приоритет между ценой чуть меньше, но территориально дальше или ценой чуть дороже, но территориально близко от дома/офиса, отдается второму варианту.

Преимуществ для арендатора в этом специфическом сегменте складской недвижимости немного, но они очевидны. С улучшением качества жизни меняется менталитет человека.

Интерес в складах индивидуального хранения для инвестора и собственника заключается в том, что как и в других видах бизнеса, чем меньше упаковка, тем дороже продукт, чем меньше объем, тем выше цена на единицу. В недвижимости работает тот же принцип. «Если вы продаете здание целиком, всегда за 1 кв. м получаете значительно меньше, чем реализуя здание лотами. Розничному клиенту не нужно 100 кв. м складов, нужно 2-4 кв. м. Этот маленький объем из расчета на один квадрат в итоге будет стоить дороже. При примерно равных вложениях по сравнению с традиционными складами и низкой стоимости эксплуатации доходность на квадрат в складах индивидуального хранения значительно выше.

Интерес к проектам такого типа возник, поскольку данная ниша в Украине совершенно не заполнена. Поскольку ниша пуста, а спрос на данную услугу есть, данные проекты могут быть интересны для инвесторов при правильном размещении и маркетировании проекта. Инвестор вкладывается в покупку или аренду немного модернизированных помещений складского комплекса невысокого класса, а продает услуги аренды помещений площадью 3-10 кв. м. по стоимости соразмерной аренде офисов класса "В" - "С.

Посмотреть комментарии

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости