Офисы переделывают под жилье

Нежилой фонд
  • 08 Июнь, 2011
  • 9:51

Офисы переделывают под жилье

Офисы переделывают под жилье

Текущий год в России можно называть годом апартаментов.

Главной причиной моды на апартаменты стал «ледниковый период» на офисном рынке. Потребность в новых офисных зданиях сегодня невелика. В этой ситуации в новых проектах можно нарезать нежилые помещения на апартаменты и продать как жилье. Да и стоят апартаменты дороже, чем офисы.

До кризиса половина проектов с апартаментами была сконцентрирована в районе Москва-Сити. В Москве-Сити под апартаменты была отдана часть площадей в проектах «Город столиц», «Федерация» и Imperia Tower. «Жизнь не ограничивается пребыванием в офисе. В районе делового центра должны присутствовать места, где люди смогут поесть, провести время, переночевать. Апартаменты в Сити позиционировались как особый формат представительских квартир для временного проживания в элитном анклаве. Однако будем честны: на докризисном рынке столицы идея апартаментов не пользовалась особой популярностью у девелоперов.

За последние три года сложилась новая ситуация. Рынок столкнулся с перепроизводством офисных помещений. В Москве заморожено строящихся бизнес-центров на три миллиона квадратов. И еще два миллиона квадратных метров площадей в построенных бизнес-центрах Москвы оказались вакантными. При этом сегодня далеко не все девелоперы могут запустить проект на свои средства, а получить кредит на строительство бизнес-центра практически невозможно».

Так вот, для замороженных офисных проектов переход к формату апартаментов - спасение. Что же делают девелоперы? Превращают офисное здание в дом с апартаментами: разбивают на небольшие блоки, обеспечив коммуникациями. В чем выгода для застройщика? Чтобы реализовать офисный проект, надо построить здание и только потом сдавать его в аренду или продавать. Сегодня этот путь могут осилить единицы, спрос на офисы весьма невелик, да и с точки зрения экономики это не очень выгодные инвестиции. А вот на апартаменты, как и на обычные квартиры, спрос есть. Апартаменты можно распродать во время строительства. За счет розничных продаж физическим лицам можно выстроить финансовую схему проекта, минимизировав инвестиции со стороны девелопера.

Однако главный секрет популярности апартаментов находится в сфере экономики. Продажная цена офисного помещения в центре столицы не превышает 5 тыс. долларов за квадратный метр, а апартаментов - не меньше 7 тыс.

Апартаменты - самый загадочный тип недвижимости на российском рынке. Сначала это слово проникло в лексикон россиян через зарубежные дамские романы, став, наряду с шампанским и омарами, одним из синонимов красивой жизни. Позднее слово «апартаменты» стали использовать для позиционирования дорогих квартир. Одни эксперты рынка называли апартаментами жилье, расположенное на верхних этажах и имеющее хорошие видовые характеристики, другие - исключительно квартиры с панорамным остеклением, третьи - просто жилье большой площади свободной планировки.

А между тем, под понятие «апартаменты» подпадает объект недвижимости площадью от 40 квадратных метров, состоящий из нескольких помещений и имеющий кухонную зону. Апартаменты - нежилое помещение, предназначенное для временного проживания. Это открывает возможность для переделки гостиниц и офисов в апартаментные комплексы.

Для девелоперов апартаменты - удобный формат. Участки под жилье уже давно реализуются лишь через процедуру торгов. Это заметно увеличивает размер инвестиций в проект. В то же время участок под апарт-отель можно получить от властей целевым назначением и тем самым сэкономить.  Кроме того, застройка нежилой недвижимости может быть более плотной. Соответственно, прибыль застройщика возрастает.

При этом покупателями этого типа недвижимости могут быть люди, нуждающиеся как в жилье, так и в рабочем месте. Никто не может помешать владельцу, который приобрел апартаменты, отдать их полностью или частично под офис. В этом загадочном для россиян типе недвижимости объекты могут попросту соседствовать друг с другом. За одной дверью будет офис, за другой представительская квартира, за третьей мастерская архитектора, в которой он будет одновременно и жить, и работать.

Временные и денежные затраты для обеспечения офиса в апартаменты минимальны. Юридически апартаменты мало чем отличаются от офисов: оба формата относятся к нежилым помещениям.

Всплеск реализации проектов с апартаментами связывают с дефицитом участков под застройку в центре столицы. Теоретически земля есть, но за редким исключением площадки образуются за счет малодоходных и сложных программ расселения жилого фонда или вывода промзон. Однако после вывода завода за пределы МКАД, чтобы построить на освободившемся участке жилье, нужно поменять целевое назначение земли.

Главный минус апартаментов для девелоперов - ограниченный спрос. Большая часть москвичей предпочитает обычные квартиры. К тому же апартаменты - удовольствие недешевое.

Другой минус апартаментов - невозможность прописаться в них. А если нет прописки, то все удобства, получаемые москвичами по месту жительства (детский сад, получение загранпаспорта, лечение в районной поликлинике и многое другое), для владельцев апартаментов недоступны. За коммунальные услуги владельцам апартаментов приходится платить более существенные суммы по сравнению с обычными квартирами.

Возможно, для владельцев и топ-менеджеров крупных компаний вышеперечисленные минусы несущественны, но для большинства москвичей они могут сыграть ключевую роль при выборе места жительства.

Покупателей апартаментов можно разделить на несколько категорий. Главная - это иностранцы, для которых такой формат недвижимости знаком и привычен. Они формируют значительную часть спроса на апартаменты в Москве.  Вторая категория - московские компании, которые используют апартаменты как представительскую квартиру. Третья - региональные и зарубежные фирмы, которые предоставляют апартаменты для своих сотрудников, пока те проживают в Москве».

Еще одна категория - владельцы собственного бизнеса и топ-менеджеры крупных компаний, которые уже имеют квартиру в столице или загородный дом в Подмосковье. Однако таких людей немного, поэтому массово апартаменты если и начнут строить, то очень нескоро.

Посмотреть комментарии

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости