Новый формат складской недвижимости

Нежилой фонд
  • 27 Май, 2011
  • 14:09

Новый формат складской недвижимости

Новый формат складской недвижимости

В России начинает осваиваться новый формат складской недвижимости - self storage - склады индивидуального хранения. На сегодняшний день ниша занята одиночными проектами небольших игроков. KR Properties планирует развивать этот формат как серьезный сетевой бизнес, однако крупные игроки смотрят на успех подобного начинания в России скептически. Несмотря на успешный западный опыт.

Формат self storage широко известен на Западе. Склады, ориентированные на частных лиц, которым негде складывать свой хлам, существуют уже порядка 60 лет и показывают неплохую доходность. Так, по итогам прошлого года в Соединенных Штатах оперировало 50 тыс. складов общей площадью более 200 млн кв. м. Ежегодный оборот отрасли составляет более 20 млрд долларов. В Европе это формат стал развиваться в восьмидесятые. Сегодня это 5000 складов по всему континенту с общим оборотом порядка 4 млрд евро. Некоторые наши девелоперы, вдохновленные такими показателями, заговорили об успехе подобного формата и в России. «Проанализировав рынки США и Европы (Германии, Франции, Великобритании), мы пришли к выводу, что сегмент self storage в России можно превратить в хороший сетевой бизнес. В первую очередь мы изучили рынок США, где этот бизнес существует уже более шестидесяти лет. Бизнес индивидуального хранения однозначно будет активно развиваться и в России, и через пять-шесть лет это будет индустрия, исчисляющаяся сотнями тысяч квадратных метров», - говорит Владимир Строгин, руководитель проекта «Сити-Бокс».

Впрочем, многие эксперты относятся к перспективам этого форматаскладской недвижимости с известной опаской. «С одной стороны, если сравнивать с Европой и США, то перспективы у этого вида бизнеса, безусловно, есть. В России появились только первые примеры такого вида услуг, но, несмотря на это, ежемесячный прирост на услуги индивидуального хранения составляет порядка 10-15% в месяц. С другой стороны, я думаю, что это больше интересно только для больших городов. Например, в Российской Федерации не так развиты переезды людей из одного города в другой, как, например, в США, что требовало бы хранения личных вещей. Да и в целом по России население достаточно бедное, в отличие от Москвы и Санкт-Петербурга», - замечает Александр Никишов, старший директор отдела складской недвижимости компании Cushman Wakefield. По его мнению, данный вид бизнеса развиваться будет, но в условиях крупных городов с высокой стоимостью покупки или аренды 1 кв. м жилья. «Немаловажным фактором является средней доход на семью, он тоже должен быть достаточно высокий, например, на уровне 4-5 тыс. долларов в месяц, - обращает внимание Александр Никишов. - Аренда такого же по размерам „сити-бокса" обойдется примерно в 150-200 долларов в месяц, окупаемость вложений порядка пяти лет. Поэтому основная масса российских семей вещи хранит сначала на балконе, потом в гараже, потом на даче».

В Москве на рынке индивидуального хранения действуют уже склады Red Box Co, «Сити-Бокс», «Ваш сторож», «Складовка», Mobius. Пока показательным примером стала компания KR Properties, последней пришедшая на этот рынок. В декабре она запустила склад self storage под брендом «Сити-Бокс». Это первый и пока единственный девелопер такого уровня, решивший продавать склады в розницу частным лицам. Свой первый терминал self storage под брендом «Сити-Бокс» они открыли в СВАО г. Москвы. Терминал индивидуального хранения представляет собой трехэтажный складской комплекс класса А, оборудованный современными общими и индивидуальными системами безопасности (восемь уровней), системами отопления и вентиляции. Стоит отметить, что площадь склада невелика всего - порядка 3 тыс.кв.м (арендопригодная - 2 тыс. кв.м)., Общее количество лотов - 500, при минимальном размере лота 1 кв. м. Вскоре после открытия KR Properties обнародовала инвестиционный план развития этого направления бизнеса, предусматривающий открытие в течение 2011 года пяти терминалов в Москве и Санкт-Петербурге общей площадью около 20 тыс. кв. м при инвестициях 10 млн долларов. Впрочем, сегодня программа стала гораздо скромнее, хотя от развития этого формата компания не отказывается. «Мы планируем в этом году построить вторую очередь „Сити-Бокса" на Шереметьевской и терминал на Варшавском шоссе, по 4 тыс. кв. м каждый. В следующем году мы собираемся выйти с первым терминалом „Сити-Бокса" в Санкт-Петербург», - рассказывает Владимир Строгин. Как бы то ни было, подводя итоги работы своего первого «Сити-Бокса», финансовыми результатами KR Properties осталась довольна. «В первом терминале „Сити-Бокс" у нас уже заселено больше 75% боксов за шесть месяцев работы, из них 65% объема заняли физические лица и 35% - предприниматели. По динамике спроса мы видим, что эта услуга более чем востребована, просто она пока не имеет массового характера. В течение ближайших 5-10 лет спрос будет измеряться сотнями тысяч квадратных метров. Понятно, что этот рынок не будет сопоставим с офисным, но эта ниша однозначно будет крайне привлекательна для инвесторов и для потребителей. Многие западные операторы заинтересованы в выходе на российский рынок self storage - это стоит в их инвестпланах», - сообщает Владимир Строгин.

Впрочем, пока никто из крупных игроков, кроме KR Properties, не изъявил желание принять участие в развитии нового формата. Александр Никишов уверен, что этот бизнес малоинтересен и малоперспективен для классических профессиональных девелоперов. «Здесь не хватает масштабности. Также основой развития этого бизнеса является доступность населению, то есть по пути домой или в офис, а значит, это Москва. В таком случае это не новое строительство, а реконструкция существующих бывших промышленных предприятий», - замечает эксперт.

Впрочем, Владимир Строгин не считает отсутствие масштабности серьезной проблемой. «Как и во всех бизнесах, чем меньше упаковка, тем дороже продукт. То есть чем меньше объем, тем выше цена на единицу. В недвижимости работает тот же самый принцип, розничному клиенту не нужно 1000 кв. м складов, а нужно всего 2-4 кв. м. Экономика такова: средняя цена аренды складов класса „A" в московском регионе составляет 130-140 долларов за 1 кв. м в год., но площади сдаются от 1000 кв. м, что для розничного потребителя и малого бизнеса абсолютно неприемлемо. Расчетные цены на услуги self storage в Москве значительно выше, при стоимости вложений от 500 до 800 долларов на 1 кв. м доходность на „квадрат" возрастает в разы», - замечает он.

Также плюсом складов индивидуального хранения является более низкая себестоимость строительства по сравнению со стандартными складами. «Это совсем не классический склад класса „А" или „В". Основные отличия от современных складов - сити-боксы могут быть многоэтажные, главное - доступ человека к своей ячейке. Не нужно вкладывать в дорогостоящие полы, ворота, в инфраструктуру логопарка», - говорит Александр Никишов. Тем не менее, по его словам, для международных профессиональных консультантов такой формат бизнеса, как и для профессиональных девелоперов, на текущий момент не интересен. Это подтвердила также компания CB Richard Ellis. «Эта модель хорошо зарекомендовала себя на Западе, в таких странах, как США, Великобритания, но она трудно реализуема в России по ряду причин. Такие крупные консалтинговые компании, как CB Richard Ellis, не занимаются таким бизнесом в России. Основным фокусом для нас являются так называемые Big Box вблизи крупных городов России, а также промышленные парки в таких регионах, как калужский, липецкий и т. д. Мы также представляем интересы арендаторов, которым необходимы помещения в таких парках», - говорят представители компании.

«Я думаю, что развитие этого бизнеса, безусловно, будет. Бурное? Скорее нет, чем да. Но этот бизнес, как и многий другой бизнес, связанный с недвижимостью, целиком и полностью зависит от трех факторов: месторасположение, месторасположение и еще раз месторасположение», - рассуждает Александр Никишов.

«Формат проекта склада storage предполагает, что его основными клиентами станут физические лица. Это накладывает очень серьезные ограничения на возможные места расположения подобных складов», - говорит Вера Бойкова. Здесь не подойдут привычные промзоны. Такой склад должен находиться в оживленном, хорошо освещенном районе, с хорошей инфраструктурой. Понятно, что подобные участки обычно можно использовать гораздо выгодней. По всей видимости, склады индивидуального хранения пополнят собой ряд экзотических форматов недвижимости, считавшихся некогда перспективными, но так и не получивших широкого распространения.

По материалам  Expert Online

Посмотреть комментарии

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости