Отелями теперь будут называть все, что строится

Нежилой фонд
  • 15 Декабрь, 2010
  • 17:04

Отелями теперь будут называть все, что строится

Отелями теперь будут называть все, что строится

Светлана ПОПЕЛЬ (Комментарии).

Недостроенные и реконструирующиеся бизнес-центры перепрофилируют в гостиничные комплексы. Так девелоперы будут готовиться к Евро-2012 и не платить налоги. Запланированные на нынешний год открытия нескольких крупных бизнес-центров (площадью по 30-40 тыс. м2) перенесены на 2011-й. Всего же по итогам 2010 года в эксплуатацию будет введено не более 100-110 тыс. м2 офисных площадей, причем львиная их доля - офисы в переоборудованных промышленных и административных зданиях. Тогда как инвесторы "новостроев" задумались о перепрофилировании офисных площадей под более привлекательные объекты гостиничного хозяйства


ИНВЕСТОРЫ "КУПИЛИСЬ" НА ЛЬГОТЫ

Как утверждают в консалтинговых компаниях, более половины всех потенциальных инвесторов, готовых вкладывать средства в коммерческую недвижимость в Украине, интересуются сегодня покупкой, строительством и реконструкцией любых зданий, мало-мальски подходящих под гостиничный бизнес. "В ближайшие пару лет под отели переоборудуют все, что только можно. Причем по всей Украине", - говорит брокер по офисной недвижимости "Украинской Торговой Гильдии" (УТГ) Юлия Бадюл.


Отельный бум многие эксперты связывают с приближением чемпионата Европы 2012 года по футболу. Но, по словам заместителя руководителя отдела стратегического консалтинга СB Richard Ellis Инны Бисовецкой, для девелоперов основным стимулом является не сам факт проведения Евро-2012, а налоговые льготы, которые в конце лета утвердил Президент. Поощрения государства и местных властей, такие как предусмотренная законом преференция в виде нулевой ставки налога на прибыль на ближайшее десятилетие (до 2021 года) или облегченная процедура согласования и ввода объекта в эксплуатацию, заставили многих инвесторов обратить внимание на отельный бизнес. По словам директора департамента офисной недвижимости по работе с арендодателями "Colliers International (Украина)" Максима Ткаленко, на данный момент рассматривается несколько масштабных проектов мультифункциональных комплексов (МФК), в составе которых предусмотрено создание отелей.


Однако многие предпочитают делать ставку не на строительство, а на перепрофилирование. И первыми "попали под прицел" офисные здания. По словам Юлии Бадюл, несколько готовых помещений в центре Киева, которые ранее были заявлены под реконструкцию в бизнес-центры (БЦ), уже меняют свое целевое назначение и будут переоборудованы под гостиницы. Кроме того, как отмечает директор "Украинской Торговой Гильдии" Виталий Бойко, такое перепрофилирование вполне реально осуществить и в новых бизнес-центрах на стадии строительства каркаса (там, где еще не успели провести инженерные коммуникации). Инвесторов привлекло именно то, что БЦ можно довольно быстро перепрофилировать в отели. Ведь, согласно принятому закону, временное освобождение от налога на прибыль предусмотрено лишь для гостиниц, введенных в эксплуатацию до 1 сентября 2012 года. А за оставшиеся менее чем два года построить "с нуля" гостиницу высокого класса проблематично.


Обещанных льгот вполне достаточно, чтобы инвесторы рискнули увеличить затраты на 50-100% и продлить сроки окупаемости новых проектов. По оценкам Виталия Бойко, себестоимость строительства "с нуля" (при наличии земельного участка, разрешений и проекта) для офиса класса В составляет порядка $500-750/м2, класса А - $1000/м2, тогда как для отеля категории три звезды - $900-1000/м2, четыре звезды - $2000-2500/м2. При этом общая себестоимость проекта увеличивается с $1050-1100/м2 (офис класса В) до $1500/м2 (отель три звезды) и с $1500/м2 (офис класса А) до $2500-3000/м2 (отель четыре звезды). Это если полностью перепрофилировать бизнес-центр в гостиницу, но часто собственники будущих отелей планируют отвести под номера малую часть помещений. Остальные площади будут отданы под выставочные залы, конференц-холлы и все те же офисные помещения. Можно не сомневаться, что в большинстве случаев девелоперам не составит труда объяснить местным властям, что все это - полноценная гостиница.


БИЗНЕС-ЦЕНТРЫ ИДУТ "НА ДНО"

Многие эксперты считают, что такое поведение инвесторов не очень дальновидно. "После завершения футбольного чемпионата отечественный рынок окажется перенасыщен гостиничными комплексами. Спрос на офисную недвижимость более стабилен", - утверждает Максим Ткаленко.


Рынок офисной недвижимости потихоньку выходит из застоя. По оценкам "Colliers International (Украина)", доля свободных офисных помещений сократилась с кризисных 18-19% до 14,5%, а спрос на качественные офисы (по сравнению с 2009 годом) в столице вырос практически вдвое, выйдя на показатели 2006 года.


Однако ситуация существенно отличается в зависимости от класса офисного помещения. Юлия Бадюл называет три основные тенденции на рынке. Первая - это возвращение в центральные районы части компаний, переехавших в разгар кризиса на окраины города. Вторая - новые иностранные компании, в основном из СНГ и Израиля, открывают небольшие (по 100-200 м2) офисы в качественных БЦ. И третья - сезонная миграция арендаторов, недовольных качеством занимаемых офисных площадей. Как правило, в лучшие помещения они переезжают именно осенью. То есть спрос оживает лишь в сегменте премиум-класса.


Максим Ткаленко отмечает, что в офисах класса А свободных помещений сейчас немного - всего 3-4%. А вот в категории офисов класса В уровень вакантности в несколько раз выше - 16-17%. "В 2010 году площади офисов класса В значительно расширились за счет объектов, которые должны были открыться еще в 2008-2009 году, но из-за проблем с финансированием запустились только сейчас", - объяснила Юлия Бадюл. Поэтому арендаторы продолжают требовать снижения ставок - от исходной цены аренды собственник помещения готов уступать еще 5-10%. По оценкам УТГ, аренда офисов класса В за последний год подешевела в среднем на 10-12% и своего "дна" они еще не достигли.

Источник информации: 
Комментарии

Посмотреть комментарии

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости