Как обезопасить земельный участок от захвата рейдерами

Земля Криминал
  • 25 Ноябрь, 2010
  • 17:15

Как обезопасить земельный участок от захвата рейдерами

Как обезопасить земельный участок от захвата рейдерами

Средний бизнес, существующий в форме открытого акционерного общества (ОАО), априори подвержен риску рейдерского захвата через скупку акций и приобретение тем самым прав управления этим ОАО. 
Малый же бизнес существует, как правило, в форме ООО или ЧП и меньше всего подвержен рейдерству путем преимущественного владения корпоративными правами, достигнутого незаконно.
Для недоброжелателей остается только один способ - захват земельного участка или имущества частного предприятия с применением классической формы рейдерства - физической (застройка чужой земли) или юридической (через административные и судебные решения).
Земля всегда была лакомым куском для рейдеров, тем более на фоне спада экономики. Сегодня никто не обратит особого внимания на корпоративный конфликт или спор за землю - все находятся в ожидании разрешения кризисной ситуации в стране. Еще одним фактором, способствующим активизации рейдеров, служит экономическое ослабление юридического лица - законного собственника земли или предприятия, арендующего участок.
Ведь легче отобрать землю у компании со слабым «иммунитетом». Этим могут воспользоваться как конкурирующие фирмы, так и другие структуры, зарабатывающие деньги на недружественных поглощениях - рейдеры, чьими мишенями зачастую становятся предприятия малого и среднего бизнеса.
Существует так называемый способ двойных гос­актов, когда путем подкупа определенных должностных лиц на один и тот же участок земли оформляется два госакта (этот документ дает право на продажу участка или передачу его в ипотеку).
Возникает судебный спор с участием нескольких потерпевших либо в суд подается иск о признании действующего госакта на землю недействительным. В результате разбирательств суд может наложить вето на отчуждение и пользование этим земельным участком - в 99% случаев именно так и происходит.
В ходе судебной тяжбы земельный участок оказывается на несколько лет замороженным. Другой вариант захвата земли - банкротство самого предприятия. Через процедуру банкротства участок вынужденно продается в целях исполнения какого-либо обязательства.
Еще вариант - признание права собственности за другим лицом. Этот инструмент наиболее часто используется рейдерами, поскольку реализуется он на местном уровне «задним» числом, основываясь на существовании института приобретательной давности.
Так, согласно ст. 119 Земельного кодекса Украины, граждане, которые добросовестно, открыто и беспрерывно пользуются земельным участком в течение 15 лет, но не имеют документов, свидетельствующих о наличии прав на него, могут обратиться с ходатайством о передаче его в собственность или предоставлении в пользование.
Однако, к примеру, за неделю до запланированного получения предпринимателем госакта землю могут попросту «перехватить» - местный совет вынесет решение о признании права собственности на земельный участок за другим лицом в силу давности пользования им.
Немало участков, приобретенных или арендованных для дальнейшей застройки, сейчас простаивают. Обычно на уровне органов местного самоуправления, то есть горсоветов, принимаются решения, регламентирующие сроки начала строительства, если участок был выделен в аренду. Такая норма также прописывается в договоре найма земельного участка.
Строительство должно начаться в сроки, предусмотренные проектной документацией и разрешением на начало работ. Данные сроки можно продлевать, и вряд ли так просто удастся на этом основании лишить кого-либо прав на участок, полученный в аренду, не говоря уже об участке, находящемся в собственности.
Однако существует другая законодательная норма - об обязательном использовании участка по его целевому назначению. Основная угроза заключается в том, что факт нецелевого использования земли поможет рейдерам лоббировать решение об изъятии участка.
Бумажная лазейка
Советуют перед приобретением участка в первую очередь проверить правоустанавливающие документы на него, выяснить в управлении земельных ресурсов, нет ли спора, связанного с правами на данный участок. Узнать у председателя местного совета, не обращался ли кто-либо с такими заявлениями к нему.
В свою очередь рекомендуется навести подробные справки о «предыстории» земли: как часто участок продавался, сколько времени прошло со дня последней продажи, имеются ли первичные документы местного совета на его выделение, есть ли госакт, кем и когда он выдан и т. д. Любой документарной ошибкой всегда могут воспользоваться рейдеры.
Схемы, используемые рейдерами для захвата земельных участков, чаще всего вполне законны. Поэтому обезопасить свой участок от рейдерской атаки можно путем правильного юридического оформления сделки - нотариально заверить договор, зарегистрировать его в местном совете, взять у предыдущего собственника расписку о получении денег, вовремя переоформить госакт.
Еще один способ спасения от рейдеров - заложить земельный участок под какое-либо, можно формальное, обязательство, например, оформить ипотеку с родственной фирмой, указав при этом, что без ее согласия распоряжаться землей нельзя. Если же рейдерская атака на земельный участок все-таки произошла, как правило, предпринимать что-либо зачастую бывает поздно. Единственная надежда на пробелы в схеме рейдера.
Специалисты рекомендуют написать заявление в правоохранительные органы с требованием проверить законность принятых решений, немедленно обратиться к юристам для подготовки и оспаривания в суде смены собственника.
Если уже началась тяжба по земле, нужно незамедлительно подать встречный иск и в целях самозащиты попросить родственную фирму подать в суд иск на собственную фирму, введя мораторий на этот же земельный участок, чтобы завести два параллельных судебных процесса. Тогда суду будет затруднительно вынести однозначное решение не в вашу пользу.
Можно также обратиться в фирму по экономической безопасности, предоставляющую услуги защиты от рейдеров. Специалисты должны найти слабые и сильные стороны рейдеров, проанализировать захват.
Необходимо применить контрмеры, чтобы сам рейдер оказался объектом мощной информационной, юридической, стратегически и тактически подготовленной контратаки. Конечным итогом такой работы будет возбуждение уголовных дел против лиц, принимавших участие на разных стадиях проведения рейдерского захвата земельного участка.
Но на практике складывается так, что когда рейдер почувствует всю серьезность грозящих для него последствий, он сам откажется от захваченного участка и пойдет на мировую. В результате участок будет возвращен, а законный собственник навсегда запомнит простую истину - «За безопасность либо платят, либо расплачиваются».
Суть спасения от противоправных поглощений - признание незаконности конкретных действий, в том числе и судебных решений, приведших к такому захвату. Это означает вести долгосрочную войну по отмене соответствующих распоряжений чиновников и судебных решений в вышестоящих инстанциях.
Законодатель хоть и предусматривает процедуры таких обжалований (для этого существует гражданско-процессуальный и хозяйственно-процессуальный кодексы), однако на практике это растягивается на месяцы, а то и годы. Привлечь же к ответственности за такие незаконные действия или решения должностных лиц практически не реально.

Посмотреть комментарии

Добавить комментарий

Содержание этого поля является приватным и не предназначено к показу.
  • Адреса страниц и электронной почты автоматически преобразуются в ссылки.
  • Допускаются только следующие теги HTML: <a> <em> <strong> <cite> <code> <ul> <ol> <li> <b> <i>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
  • Вы можете цитировать другие сообщения, используя теги [quote].

Подробнее о форматировании

Защита от спама
Защита от автоматического заполнения форм

Информация о недвижимости